Je staat in je keuken. De kasten zijn avocadogroen. De vloer is bedekt met kamerbreed tapijt dat naar schimmel en spijt ruikt. Of misschien heb je gewoon een rustig hoekje nodig om thuis te werken, omdat het drumstel van je partner de woonkamer overneemt.
Hoe dan ook, je wilt verandering.
Een renovatie plannen is spannend. Je droomt over open plattegronden en op maat gemaakte rekken. Maar dan begint het echte werk. Je hebt te maken met onderaannemers, architecten, lawaai en stof. Een kleine constructiefout kan uw droomproject sneller in een nachtmerrie veranderen dan u ‘vierkante meters’ kunt zeggen.
Sommige fouten liggen buiten uw controle. Anderen? Je kunt ze voorkomen. De sleutel is je huiswerk maken. Je moet je architecten doorlichten, de financiering veiligstellen en elk armatuur onderzoeken voordat de eerste hamer zwaait. Geïnformeerd zijn is uw beste verdediging tegen stress en geldverspilling.
Hier zijn de eerste drie bouwfouten die u moet vermijden om tijd, geld en uw gezond verstand te besparen.
Зміст
Onduidelijk zijn over uw budget
Tenzij u een stapel contant geld bij de hand heeft, heeft u waarschijnlijk financiering nodig. Het is verstandig om vooraf precies te weten wat u kunt lenen voordat u met een architect of aannemer om de tafel gaat zitten.
Waarom doet dit er toe? Als u geen duidelijk budget heeft, loopt u het risico meerdere keren voor herziene plannen te moeten betalen. Misschien wordt u verliefd op een ontwerp dat het dubbele kost van wat u zich kunt veroorloven. Door eerst uw financiën op orde te krijgen, bespaart u honderden, zelfs duizenden dollars door het project realistisch te houden.
Het veiligstellen van een lening is nu moeilijker dan vóór de huizenzeepbel barstte, maar er zijn mogelijkheden. Banken bieden doorgaans drie hoofdtypen renovatieleningen aan:
- Herfinanciering: U gebruikt het overwaardeverschil met uw huidige woningwaarde om de renovatie te financieren.
- Home Equity Line of Credit (HELOC): Dit fungeert als een tweede lening tegen de huidige waarde van uw huis.
- De 203(k)-lening: Een gespecialiseerde optie waarmee u kunt lenen tegen de toekomstige waarde van het huis na renovatie.
“In tegenstelling tot traditionele leningen kunt u met een 203(k) lenen tegen een percentage van wat uw huis na de renovatie waard zal zijn, in plaats van wat het nu waard is.”
U hoeft niet elk leningdetail af te ronden voordat u met aannemers praat, maar door eerst met de bank te praten, worden realistische verwachtingen geschapen. Het weerhoudt u ervan een project te plannen dat u eenvoudigweg niet kunt betalen.
Ga uit van de eerste schatting
Voelt u zich ongemakkelijk bij het aanvragen van meerdere offertes? Stop. Aannemers verwachten dit. Ze zijn gewend aan huiseigenaren in de onderzoeksfase.
Wees open over waar u zich in het proces bevindt. Sommige aannemers in concurrerende markten, zoals dakdekkers, zullen zelfs de prijs matchen als u ze een lager bod laat zien.
Neem mijn ervaring. Mijn partner en ik hadden een nieuw dak nodig. Onze hoofdaannemer van een eerdere grote renovatie heeft een dakdekker aanbevolen. De prijsopgave kwam binnen. We waren bijna klaar om te tekenen.
Toen besloten we nog een paar schattingen te maken. Gewoon voor de kick.
Het eerste citaat was meer dan het dubbele van de andere.
We gingen met een middenklasse aannemer. Het werk was uitstekend. De eerste aannemer zou waarschijnlijk ook goed werk hebben geleverd. Maar we zouden veel meer hebben betaald dan de gemiddelde marktprijs.
Kijk bij het verzamelen van schattingen verder dan het prijskaartje. Overweeg:
- De reputatie van het bedrijf.
- Hoe lang ze al actief zijn.
*De garantie die zij bieden op hun werk.
Gebruik bronnen zoals Angie’s List en Yelp om te zien wat de lokale bevolking zegt. Een goedkoop bod van een onbetrouwbare hand kan u later veel meer kosten aan reparaties.
De verkeerde aannemer kiezen
Dit is waar projecten ontsporen. Je hebt het budget. Je hebt de citaten. Nu moet u de persoon kiezen die daadwerkelijk uw visie zal opbouwen.
Het kiezen van de verkeerde aannemer draait niet alleen om geld. Het werd tijd. Het gaat over elke dag thuiskomen in stof, lawaai en onafgemaakte rommel. Het gaat om vertrouwen.
Je hebt iemand nodig die communiceert. Je hebt iemand nodig die komt opdagen als hij of zij zegt dat hij zal komen. Je hebt iemand nodig die je huis respecteert.
Hoe vind je die persoon? Er is meer nodig dan een visitekaartje. Er zijn referenties nodig. Het vergt controle van licenties. Het vergt kijken naar eerder werk.
Als een aannemer vaag is over zijn tijdlijn, is dat een waarschuwingssignaal. Als ze weigeren details op schrift te stellen, loop dan weg. U huurt niet alleen arbeidskrachten in; u nodigt iemand weken of maanden uit in uw privéruimte.
Door een verkeerde keuze verandert een verbouwing in een gijzeling. De juiste keuze maakt er een partnerschap van.
Overhaast deze stap niet. De goedkoopste optie is zelden de beste optie. En de duurste optie is niet altijd de hoogste kwaliteit. Zoek naar de balans. Zoek naar het trackrecord.
Want als die eerste spijker eenmaal is ingeslagen, kun je hem niet zomaar meer terughalen.
Waarom borgstelling en verzekering niet onderhandelbaar zijn
Het overslaan van de obligaties en verzekeringen van een aannemer is een gok die u zich niet kunt veroorloven te verliezen. Als er iets misgaat op de bouwplaats, of als de aannemer gewoon wegloopt, blijft u met de tas zitten. Afhankelijk van uw lokale regelgeving en de omvang van het werk, moet u mogelijk ook verifiëren of de professional over de juiste licentie beschikt.
Zie het zo: een verzekering beschermt u tijdens de chaos van de bouw. Bonding beschermt je nadat de hamer zwijgt.
De verzekering dekt de directe verplichtingen. Als een werknemer gewond raakt aan uw eigendommen, behandelt zijn ziektekostenverzekering of de aansprakelijkheidspolis van de aannemer de medische rekeningen. Als u dit niet doet, kunt u een schadevergoeding eisen. Als een werknemer een stuk gereedschap laat vallen en uw nieuwe hardhouten vloer kapot maakt, betaalt zijn verzekering de vervanging. Niet die van hen? Dat komt uit je zak.
Verbinden is anders. Het is een financiële garantie dat de klus wordt uitgevoerd zoals afgesproken. Als de aannemer de onderaannemers of leveranciers niet betaalt, komt de borg tussenbeide om die kosten te dekken. Als ze na het innen van de aanbetaling verdwijnen, zal het borgingsbureau een onderzoek instellen en u het onvoltooide werk terugbetalen.
Een goede aannemer zal ook bereid zijn om samen met u binnen uw budget te blijven door het voorstel door te nemen en te kijken waar u op kunt bezuinigen.
Slimme doe-het-zelf versus gevaarlijke overschrijding
U kunt geld besparen door kleine taken zelf uit te voeren. Mijn familie doet dit al jaren. Wij zorgen voor onze eigen verlichtingsarmaturen. Badkamerkasten kopen wij direct in. Wij plaatsen deurknoppen. We hangen plafondventilatoren. Dit zijn bewegingen met een laag risico en hoge besparingen.
Maar er is een lijn.
In 2011 hebben mijn man en ik ons huis gerenoveerd. Elke deurknop hebben wij zelf gemonteerd. Het duurde een uur. We hebben een paar honderd dollar aan arbeid bespaard. Simpele overwinning.
Ook hebben we besloten om het interieur van onze nieuwe aanwinst zelf te schilderen. Dat was een vergissing.
We keken naar andere kamers die we hadden geschilderd. Grijp rollen. Gebruik hangdoeken. Verf de muren. Klaar. We zijn de details vergeten. Een nieuwe toevoeging bestaat niet alleen uit vier muren. Het zijn ramen. Het zijn plinten. Het zijn deuren. Het is het plafond.
Een jaar later hadden we de bekleding nog steeds niet geverfd. De plafonds waren te hoog voor onze ladders. Uiteindelijk hebben we alleen voor de plafonds een professional ingehuurd omdat we de hoeken niet veilig of gelijkmatig konden bereiken.
Zelf doen is geweldig. Weet gewoon precies wat erbij komt kijken voordat je met de eerste hamer zwaait. Staar niet naar ongeverfd hout en schop jezelf niet.
De verborgen kosten van het overslaan van vergunningen
Dit brengt ons bij het duurste toezicht van allemaal. Vergunningen vergeten.
Wanneer u een vergunning intrekt, betaalt u een vergoeding voor toezicht. Inspecteurs controleren uw elektriciteits-, loodgieters- en ruwbouwwerkzaamheden. Zij zorgen ervoor dat het aan de code voldoet. Dit beschermt de waarde van uw huis en uw veiligheid.
Sla de vergunning over en u bespaart vooraf geld. U riskeert een enorme boete als een inspecteur u later betrapt. Wanneer u probeert te verkopen, loopt u het risico dat de huisinspectie mislukt. U loopt het risico de verzekering van uw huiseigenaar te laten vervallen als ongeoorloofd werk een brand of overstroming veroorzaakt.
Neem altijd contact op met uw plaatselijke bouwafdeling voordat u met grote werkzaamheden begint.
Over vergunningen valt niet te onderhandelen
Sla het papierwerk over en de stad of provincie zal een bevel tot stopzetting van uw werk opleggen. Het doodt het momentum en kost geld. Trek vergunningen vroeg in. Ze kosten geld en kosten tijd, maar het negeren ervan riskeert boetes of een volledige stopzetting. Belangrijker nog: als er iets misgaat met ongeoorloofd werk, dekt uw huiseigenarenverzekering dit niet.
Communiceer hierover met uw aannemer. Sommigen regelen vergunningen. Beveel deze optie ten zeerste aan. Omgaan met de lokale overheid is een hoofdpijndossier. Aannemers hebben contacten. Ze trekken voortdurend vergunningen in. Voor hen is het sneller.
Als uw aannemer geen vergunningen aanvraagt, zit u aan de haak. Doe het zo snel mogelijk. De eerste keer mis je onvermijdelijk het papierwerk. Er zit meestal een wachttijd tussen indiening en uitgifte. Zodra u de vergunningen heeft, controleert u of u deze openbaar moet plaatsen. De meeste steden hebben plannen ter plaatse nodig voor inspecteurs. Houd ze zichtbaar.
Spreek uw zorgen uit
Misschien voel je je een zeur. Wees niet bang om vragen te stellen. Een goede aannemer neemt ze serieus. Het kan zijn dat u vroegtijdig een dure fout ontdekt.
Stel je voor dat je een keuken renoveert. Er komen nieuwe werkbladen. De kleur is verkeerd. Als u het bij aflevering ontvangt, kunt u ze snel omwisselen. Goedkoop. Eenmaal geïnstalleerd? U betaalt voor arbeid om ze te verwijderen. Wacht dan op de nieuwe. Veel duurder.
Regelmatig inchecken. Als u niet in huis woont, kom dan dagelijks of om de paar dagen langs. Kijk hoe het gaat. Kunt u de werkzaamheden niet monitoren? Gebruik een beetje budgetspeelruimte. Huur een woonontwerper in. Zij treden ter plaatse op als uw belangenbehartiger. Ze signaleren potentiële problemen voordat ze problemen worden.
De scheve toren van Pisa
Als donna Berta Bernardo in 1172 lastige vragen had gesteld, zou de toren dan vandaag de dag scheef staan? Zij heeft de eerste donatie gedaan. De toren leunt vooral door slechte grond onder de fundering. Het duurde honderden jaren voordat het voltooid was. Pas in 2008 was het echt klaar. Ingenieurs en architecten werkten samen om de fundering te verstevigen. Ze zorgden ervoor dat de zuidkant niet in het slib en zand wegzakte.
Eis een gegarandeerde voltooiingsdatum
Het Money Pit-scenario is niet voor niets een cliché. Aannemers schuiven de voltooiingsdata herhaaldelijk terug. Soms is uitstel zinvol. Een sneeuwstorm legt de stad plat. Een zware onweersbui beschadigde het voltooide werk. Handelingen van God liggen buiten hun macht.
Afgezien van deze gebeurtenissen zijn er niet veel goede redenen waarom een woningbouwproject weken of maanden aansleept.
Financiële prikkels helpen. De aannemers die onze aanbouw hebben gebouwd, hebben in het contract een definitieve opleverdatum vermeld. Voor elke dag dat ze na die datum werkten, betaalden ze ons een vast bedrag. Tijdens de stoffige, stressvolle delen van de bouw hielden we onze ogen op de prijs gericht. We wisten dat ze op die vastgestelde datum klaar moesten zijn. Er gaat niets boven een financiële prikkel om een renovatie efficiënt te laten verlopen.
Niet alle aannemers garanderen een opleverdatum. Zoek iemand die dat wel wil. Het bespaart hoofdpijn. Een solide aannemer noteert de datum voor onverwachte problemen. Weten wanneer het werk absoluut klaar zal zijn, is geweldig voor de gemoedsrust.
Misverstanden tussen u en uw aannemer of architect zijn niet alleen vervelend. Ze zijn duur. Een eenvoudig gebrek aan duidelijkheid kan ervoor zorgen dat u niet tevreden bent met een afgewerkte kamer of uw budget te boven gaat. Misschien heb je het gevoel dat je zeurt en te veel vragen stelt. Maar het zijn geen gedachtenlezers.
Als een plan geen zin heeft, of een contractclausule vaag is, vraag dan direct om uitleg. Het is veel beter om nu een uur te besteden aan het ophelderen van details, dan een week later fouten te herstellen. Wacht niet tot de bulldozers aan het rollen zijn om op verwarring te wijzen. Als de grond eenmaal gebroken is, kosten veranderingen het dubbele aan tijd en materiaal.
De verfkleurenval
Je kunt niet 24/7 ter plaatse zijn. Dit is een hard feit van het renovatieleven. U moet uw team vertrouwen, maar u moet er ook voor zorgen dat zij uw visie vertrouwen.
Denk aan de kleur van de verf. Het lijkt klein. Een klein detail. Maar als de aannemer u niet te pakken kan krijgen om de specifieke kleur te bevestigen, zullen ze het raden. En ze zullen waarschijnlijk verkeerd raden.
Nu heb je twee keuzes.
- Betaal voor een professionele lakcorrectie.
- Leef met een muurkleur waardoor je elke keer dat je de kamer binnenkomt ineenkrimpt.
Geen van beide opties is ideaal. Wanneer u duizenden euro’s uitgeeft aan een renovatie, moet het eindresultaat overeenkomen met uw mentale beeld. Niet dichtbij. Precies.
E-mail versus telefoongesprek
Hoe u communiceert, is net zo belangrijk als wat u zegt.
Als u uw e-mail voortdurend controleert, gebruik deze dan. Het houdt de begane grond vrij. Hiermee kunnen aannemers vragen stellen zonder uw werkdag te onderbreken. Maar de echte kracht van e-mail is het papieren spoor.
“Zorg ervoor dat uw aannemer ook uw mobiele of werknummer heeft, zodat hij u snel kan bereiken met vragen.”
Gebruik e-mail voor de details. Gebruik uw mobiele telefoon voor noodgevallen.
Wanneer er een vraag opduikt die van invloed is op de planning of de structurele integriteit van de bouw, is een sms of telefoontje sneller. Snelle communicatie houdt het project in beweging. Als je twee dagen de tijd neemt om een kritische vraag te beantwoorden, staat de bemanning stil. Die stilstand kost geld. Het vertraagt ook uw verhuisdatum.
Voorbereiden op het stof
Als je van plan bent in je huis te blijven wonen terwijl de hamer zwaait, wordt communicatie een overlevingsinstrument.
Je moet weten wanneer de luidruchtige, stoffige fasen eraan komen. Het gaat hier niet om het eindresultaat. Het gaat over het dagelijks leven.
Wetende dat het schuren van de gipsplaten op dinsdag gepland staat, kunt u:
- Bedek uw boeken en elektronica.
- Verplaats de salontafel uit de straalzone.
- Plan om die dag vanuit een bibliotheek of café te werken.
Verrassingsstofstormen zijn stressvol. Geplande verstoringen zijn beheersbaar. Geef uw aannemer uw planning. Laat ze weten wanneer je rust nodig hebt voor een videogesprek. Ze zullen zich aanpassen. Je zou niet minder moeten verwachten.
Het onverwachte niet verwachten
“De meeste aannemers zullen een reserve van 10 procent voor onvoorziene problemen in hun schatting inbouwen, en je moet ervoor zorgen dat je óf over het geld beschikt, óf over voldoende financiering om de projectkosten plus dat reservebedrag te dekken.”
Je denkt dat je er klaar voor bent. Je hebt het moodboard. Je hebt de armaturen uitgezocht. Dan komt de gipsplaat naar beneden.
Plotseling staar je naar rot. Of termieten. Of grond die zo slecht is dat er een schep in kan worden opgeslokt.
Renovatie verloopt zelden in een rechte lijn. In oudere huizen waren bouwvoorschriften suggesties, geen regels. Je weet niet wat er achter het gips schuilgaat. Heeft de vorige eigenaar het huis voorzien van visdraad en er het beste van hopen? In nieuwere builds worden hoeken afgesneden. Het kan zijn dat u een muur openzet voor een keukenrenovatie en structurele problemen tegenkomt die het hele project vertragen.
De 10 procentregel voor onverwachte kosten
Voorbereiding is het enige dat tussen een afgewerkte badkamer en een half gegraven gat zonder geld staat.
Aannemers voegen doorgaans een reserve voor onvoorziene gebeurtenissen van 10 procent toe aan hun schattingen. Dit is geen winstopvulling. Het is een verzekering. Als de renovatie perfect verloopt, krijg je dat geld terug. Als de ondervloer afbrokkelt, gebruik je deze.
U moet dit vooraf verifiëren. Heeft uw aannemer dit opgenomen? Als dit niet het geval is, moet u deze zelf toevoegen.
Bereken de totale projectkosten.
Voeg 10 procent toe.
Zorg ervoor dat uw financiering het bedrag dekt.
Als u contant betaalt, zorg er dan voor dat dit op de bank staat. Als u een lening gebruikt, zorg er dan voor dat u vooraf goedkeuring krijgt voor dat hogere bedrag voordat u iets tekent. Als je halverwege het project zonder geld komt te zitten, is dit de snelste manier om een aannemer kwijt te raken en je huis voor altijd als een bouwterrein achter te laten.
Rendement op investering berekenen
Voordat je een enkele nagel koopt, controleer de markt.
Het toevoegen van vierkante meters is goed. Een badkamer toevoegen is goed. Maar loont het ook in uw specifieke postcode?
Zoek een vertrouwde makelaar. Vraag hen naar ‘comps’. Vergelijkingen zijn huizen in uw buurt met vergelijkbare statistieken (aantal bedden, aantal badkamers, vierkante meters) die onlangs zijn verkocht.
Een makelaar heeft toegang tot databases die u niet heeft. Zij kunnen u precies vertellen wat een huis met 2 slaapkamers en 1 badkamer en een verouderde keuken in uw regio opbrengt. Dan kunnen zij je laten zien wat een soortgelijke woning met gerenoveerde keuken opbrengt.
Het verschil tussen deze twee cijfers is uw potentiële rendement.
Als uit de gegevens blijkt dat huizen met kamerbreed tapijt voor dezelfde prijs worden verkocht als huizen met hardhouten vloeren, vraag jezelf dan af waarom. Bent u bereid €8.000 aan vloeren uit te geven als de markt u slechts €2.000 aan hogere waarde beloont?
Het is een persoonlijke keuze. Maak je huis mooi voor jezelf als dat het doel is. Maar doe het niet blindelings. U moet weten of u geld laat zinken of eigen vermogen opbouwt.
Materialen kiezen die blijven plakken
De verkoopwaarde gaat niet alleen over kamers. Het gaat om materialen.
Het vervangen van tapijt door hardhout verhoogt meestal de waarde. Maar welk hardhout? Eik? Esdoorn? Exotische import?
Houd je aan wat de buurt verwacht. Als elk huis in uw blok beige laminaat heeft, kan het installeren van Braziliaanse kersen u misschien geweldig lijken, maar het verhoogt mogelijk niet de verkoopprijs. Het kan ervoor zorgen dat het huis moeilijker te verkopen is, omdat de volgende koper de kleur haat.
Veiligheid is ook belangrijk. Als u te maken heeft met oudere huizen, controleer dan op loodverf of asbest voordat u begint met schuren of demo’s. Dat zijn verborgen kosten die uw reserve van 10 procent onmiddellijk kunnen wegvagen.
Jij bent nu de projectmanager. Jij beheert de begroting. Jij voert de gesprekken.
De aannemers kunnen het werk doen, maar ze kunnen de verrassingen niet voorspellen. Dat is aan jou.
Houd het noodfonds intact. Bekijk de composities. Kies materialen verstandig.
En als de muur naar beneden komt en je ziet iets wat je niet had verwacht, raak dan niet in paniek. Controleer gewoon uw reserve. Beslis dan of je het wilt repareren of weg wilt lopen.
De vloer is van jou. Letterlijk.
