Stoisz w swojej kuchni. Szafki w kolorze awokado. Podłoga pokryta jest wykładziną od ścian do ścian, która śmierdzi stęchlizną i żalem. A może po prostu potrzebujesz cichego zakątka do pracy w domu, ponieważ zestaw perkusyjny Twojego współmałżonka przejmuje salon.
Tak czy inaczej, chcesz zmian.
Planowanie remontu to ekscytujący proces. Możesz marzyć o otwartych planach pięter i niestandardowych meblach. Ale wtedy zaczyna się prawdziwa praca. Masz do czynienia z podwykonawcami, architektami, hałasem i kurzem. Mały błąd konstrukcyjny może zamienić Twój wymarzony projekt w koszmar szybciej, niż możesz powiedzieć „metr kwadratowy”.
Na niektóre błędy nie masz wpływu. A co z innymi? Możesz im zapobiec. Kluczem do sukcesu jest staranne przygotowanie. Przed wbiciem pierwszego gwoździa należy sprawdzić architektów, zabezpieczyć finansowanie i sprawdzić każdy element wykończenia. Bycie poinformowanym jest najlepszą obroną przed stresem i stratą pieniędzy.
Oto trzy pierwsze błędy konstrukcyjne, których powinieneś unikać, aby zaoszczędzić czas, pieniądze i stres.
Зміст
Niejasne zrozumienie budżetu
Jeśli nie masz pod ręką dużej ilości gotówki, prawdopodobnie będziesz potrzebować finansowania. Zanim porozmawiasz z architektem lub wykonawcą, warto dokładnie wiedzieć, ile możesz pożyczyć.
Dlaczego to jest ważne? Jeśli nie masz jasnego budżetu, ryzykujesz wielokrotnym płaceniem za przeprojektowane plany. Możesz zakochać się w projekcie, który kosztuje dwa razy tyle, ile możesz sobie pozwolić. Uporządkowanie finansów z wyprzedzeniem pozwala zaoszczędzić setki, jeśli nie tysiące dolarów, utrzymując projekt na właściwej drodze.
Uzyskanie pożyczki jest obecnie trudniejsze niż przed pęknięciem bańki na rynku nieruchomości, ale istnieją możliwości. Banki oferują zazwyczaj trzy główne rodzaje kredytów remontowych:
- Refinansowanie: Wykorzystujesz różnicę w kapitale własnym w bieżącej wartości domu na finansowanie remontów.
- Linia kredytowa pod zastaw domu (HELOC): Działa jak druga pożyczka w oparciu o aktualną wartość domu.
- Pożyczka 203(k): wyspecjalizowana opcja, która pozwala zaciągnąć pożyczkę pod przyszłą wartość domu po przeprowadzeniu remontu.
„W przeciwieństwie do tradycyjnych pożyczek, 203 (k) pozwala pożyczyć pieniądze w wysokości procentu wartości domu po remoncie, a nie jego aktualnej wartości.”
Nie musisz finalizować wszystkich szczegółów kredytu przed rozmową z kontrahentami, ale rozmowa z bankiem pozwala najpierw ustalić realistyczne oczekiwania. Uniemożliwia to planowanie projektu, na który po prostu Cię nie stać.
Wybierz pierwszą otrzymaną ofertę
Czujesz się niekomfortowo, prosząc o wiele cytatów? Przestań. Wykonawcy tego oczekują. Są przyzwyczajeni do tego, że właściciele domów są w fazie badań.
Bądź otwarty na to, na jakim etapie procesu jesteś. Niektórzy wykonawcy na konkurencyjnych rynkach, takich jak dekarze, dorównają nawet ceną, jeśli przedstawisz im niższą ofertę.
Weź moje doświadczenie. Mój partner i ja potrzebowaliśmy nowego dachu. Nasz generalny wykonawca z poprzedniego kapitalnego remontu polecił nam dekarza. Otrzymano wycenę. Byliśmy już prawie gotowi do podpisania umowy.
Następnie postanowiliśmy poprosić o jeszcze kilka propozycji. Tylko dla zabawy.
Pierwsza notatka była ponad dwukrotnie wyższa od pozostałych.
Wybraliśmy wykonawcę ze średnią ceną. Praca była świetna. Pierwszy wykonawca prawdopodobnie również wykonałby dobrą robotę. Ale zapłacilibyśmy znacznie więcej niż średnia cena rynkowa.
Zbierając propozycje, patrz poza cenę. Rozważ:
*Reputacja firmy.
* Ile lat pracuje na rynku?
* Gwarancja, jaką oferują na swoją pracę.
Skorzystaj z zasobów takich jak Lista Angie i Yelp, aby zobaczyć, co mówią miejscowi. Tania oferta od nierzetelnego specjalisty może kosztować Cię znacznie więcej w postaci kolejnych napraw.
Wybór złego wykonawcy
W tym przypadku projekty często wychodzą z toru. Masz budżet. Czy masz cytaty? Teraz musisz wybrać osobę, która faktycznie wprowadzi Twoją wizję w życie.
Wybór złego wykonawcy to nie tylko kwestia pieniędzy. To kwestia czasu. To kwestia codziennego powrotu do domu, w którym panuje kurz, hałas i niedokończony bałagan. To kwestia zaufania.
Potrzebujesz kogoś, kto się komunikuje. Potrzebujesz kogoś, kto pojawi się, kiedy obiecują. Potrzebujesz kogoś, kto szanuje Twój dom.
Jak znaleźć taką osobę? To wymaga czegoś więcej niż tylko wizytówek. Wymaga to zaleceń. Wymaga to weryfikacji licencji. Wymaga to przeglądu dotychczasowej pracy.
Jeśli wykonawca nie jest pewien co do terminów, jest to sygnał ostrzegawczy. Jeśli odmówi podania szczegółów na piśmie, odejdź. Nie tylko zatrudniasz siłę roboczą; zapraszasz kogoś do swojej przestrzeni osobistej na tygodnie lub miesiące.
Zły wybór zamienia naprawy w zakładników. Właściwy wybór zamienia to w partnerstwo.
Nie spiesz się z tym krokiem. Najtańsza opcja rzadko jest najlepsza. A najdroższa opcja nie zawsze jest najwyższą jakością. Poszukaj równowagi. Szukaj sprawdzonych doświadczeń.
Ponieważ po wbiciu pierwszego gwoździa nie da się go łatwo włożyć z powrotem.
Dlaczego ubezpieczenie i gwarancja są obowiązkowe
Brak sprawdzenia, czy wykonawca posiada ubezpieczenie i gwarancje, to ryzyko, na którego stratę nie można sobie pozwolić. Jeżeli na budowie coś pójdzie nie tak lub wykonawca po prostu zniknie, wszelkie konsekwencje spadną na Twoje barki. W zależności od lokalnych przepisów i zakresu pracy może być konieczne upewnienie się, że specjalista posiada odpowiednią licencję.
Pomyśl o tym w ten sposób: ubezpieczenie chroni Cię podczas chaosu prac budowlanych. Gwarancje chronią Cię po ustaniu młotkowania.
Ubezpieczenie obejmuje bezpośrednie ryzyko odpowiedzialności cywilnej. Jeśli pracownik odniesie obrażenia na Twojej posesji, rachunki za leczenie pokryje ubezpieczenie zdrowotne lub ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej jego wykonawcy. Bez tego możesz zostać pozwanym w sądzie o odszkodowanie. Jeśli pracownik upuści narzędzie i stłucze nową podłogę z twardego drewna, jego ubezpieczenie pokryje koszty wymiany. A co jeśli nie masz ubezpieczenia? To trzeba będzie zapłacić z własnej kieszeni.
Wiązanie to coś innego. Jest to gwarancja finansowa, że prace zostaną wykonane zgodnie z ustaleniami. Jeżeli wykonawca nie zapłaci podwykonawcom lub dostawcom, w grę wchodzi kaucja na pokrycie tych kosztów. Jeśli zniknie po otrzymaniu zaliczki, agencja kaucyjna przeprowadzi dochodzenie i zwróci Ci niedokończoną pracę.
Dobry wykonawca będzie również skłonny współpracować z Tobą, aby zmieścić się w założonym budżecie, wspólnie przeglądając kosztorys, aby określić, gdzie można obciąć koszty.
Umiejętna samonaprawa przed niebezpiecznym nadużyciem władzy
Możesz zaoszczędzić pieniądze, wykonując samodzielnie drobne zadania. Moja rodzina robi to od lat. Oprawy oświetleniowe kupujemy sami. Meble łazienkowe skupujemy bezpośrednio. Montujemy klamki do drzwi. Mamy wiszące wentylatory sufitowe. Są to działania niskokosztowe, przynoszące duże oszczędności.
Ale jest granica.
W 2011 roku remontowaliśmy z mężem nasz dom. Wszystkie klamki do drzwi montowaliśmy sami. Zajęło to godzinę. Zaoszczędziliśmy kilkaset dolarów na kosztach pracy. Łatwe zwycięstwo.
Postanowiliśmy także sami pomalować wnętrze naszego nowego nabytku. To był błąd.
Przyjrzeliśmy się innym pokojom, które malowaliśmy wcześniej. Bierzemy rolki. Stosujemy folie ochronne. Malujemy ściany. Gotowy. Zapomnieliśmy o szczegółach. Nowa dobudowa to coś więcej niż tylko cztery ściany. To są okna. To są listwy przypodłogowe. To są drzwi. To jest sufit.
Rok później nadal nie pomalowaliśmy listew przypodłogowych. Sufity były zbyt wysokie dla naszych schodów. Skończyło się na tym, że musieliśmy zatrudnić profesjonalistę do pomalowania sufitów, ponieważ nie mogliśmy bezpiecznie i równomiernie dotrzeć do narożników.
Niezależna praca jest świetna. Po prostu upewnij się, co dokładnie się w nim dzieje, zanim uderzysz pierwszym młotkiem. Nie patrz na niepomalowane drewno i zamartwiaj się.
Ukryty koszt braku pozwoleń
To prowadzi nas do najbardziej kosztownego błędu. Zapomnienie z uprawnieniami.
Otrzymując zezwolenie, uiszczasz opłatę monitorującą. Inspektorzy sprawdzają prace elektryczne, hydrauliczne i konstrukcyjne. Zapewniają zgodność z wymogami regulacyjnymi. Chroni to wartość Twojego domu i Twoje bezpieczeństwo.
Pomiń proces wydawania pozwoleń, a na początku zaoszczędzisz pieniądze. Ryzykujesz jednak wysoką grzywną, jeśli inspektor zauważy naruszenie później. Próbując go sprzedać, ryzykujesz niepowodzeniem kontroli domu. Ryzykujesz unieważnieniem ubezpieczenia mienia, jeśli niezatwierdzona praca spowoduje pożar lub powódź.
Przed rozpoczęciem jakichkolwiek większych prac należy zawsze sprawdzić wymagania w lokalnym dziale budowlanym.
Uzyskanie pozwoleń nie jest omawiane
Pomiń formalności, a miasto lub powiat wyda nakaz wstrzymania pracy. Spowoduje to spowolnienie tempa realizacji projektu i poniesienie dodatkowych kosztów. Uzyskaj pozwolenia z wyprzedzeniem. Kosztują pieniądze i wymagają czasu, ale zignorowanie tego wymogu grozi karami finansowymi lub całkowitym wstrzymaniem pracy. Co ważniejsze, jeśli coś pójdzie nie tak z pracą wykonaną bez pozwoleń, ubezpieczenie Twojego domu nie pokryje szkód.
Omów tę kwestię ze swoim wykonawcą. Część z nich zajmuje się uzyskiwaniem pozwoleń. Zdecydowanie zaleca się wybranie tej opcji. Rozmowy z władzami lokalnymi przyprawiają o ból głowy. Wykonawcy posiadają własne kontakty. Cały czas dostają pozwolenie. Dla nich jest to szybsze.
Jeśli Twój wykonawca nie uzyska pozwolenia, odpowiedzialność spada na Ciebie. Zrób to jak najszybciej. Za pierwszym razem nieuchronnie popełnisz błędy w dokumentacji. Pomiędzy złożeniem wniosku a wydaniem zezwolenia zwykle upływa okres oczekiwania. Po uzyskaniu pozwoleń sprawdź, czy wymagają one publicznego upublicznienia. W większości miast plany muszą być dostępne dla inspektorów. Trzymaj je w widocznym miejscu.
Wyraź swoje obawy
Możesz czuć się jak irytująca osoba. Nie bój się zadawać pytań. Dobry wykonawca traktuje je poważnie. Dzięki temu w porę wyłapiesz kosztowny błąd.
Wyobraź sobie, że odnawiasz swoją kuchnię. Dochodzą nowe blaty. Kolor jest nieprawidłowy. Jeśli zostanie to zauważone w momencie dostawy, ich wymiana zajmie niewiele czasu i będzie niedroga. A co jeśli są już zainstalowane? Będziesz musiał zapłacić za robociznę przy ich demontażu. Potem czekaj na nowe. Będzie to kosztować znacznie więcej.
Regularnie sprawdzaj postępy. Jeśli nie mieszkasz w domu, melduj się codziennie lub co kilka dni. Zobacz, jak się sprawy mają. Nie możesz kontrolować swojej pracy? Odłóż część środków z budżetu awaryjnego. Zatrudnij projektanta wnętrz. Będzie on pełnił funkcję Twojego przedstawiciela na miejscu. Zidentyfikuje potencjalne problemy, zanim staną się prawdziwymi problemami.
Krzywa Wieża w Pizie
Gdyby Donna Berta Bernardo w 1172 roku zadawała irytujące pytania, czy dziś wieża byłaby pochylona? Przekazała pierwszą darowiznę. Wieża pochyla się głównie z powodu słabego gruntu pod fundamentami. Budowa trwała setki lat. Ostatecznie ukończono go dopiero w 2008 roku. Inżynierowie i architekci połączyli siły, aby wzmocnić fundamenty. Zapobiegły zapadaniu się południowej strony w muł i piasek.
Zażądaj gwarantowanego terminu zakończenia
Scenariusz Money Pit nie bez powodu stał się banałem. Wykonawcy ciągle przesuwają terminy oddania prac. Czasami opóźnienie jest uzasadnione. Burza śnieżna paraliżuje miasto. Zakończono już prace związane ze szkodami spowodowanymi przez burzę. Klęski żywiołowe są poza ich kontrolą.
Poza tymi wydarzeniami nie ma wielu dobrych powodów, dla których projekt budowy domu mógłby przeciągać się tygodniami lub miesiącami.
Pomocne są zachęty finansowe. Wykonawcy, którzy budowali dobudówkę do naszego domu, określili w umowie jasny termin zakończenia. Za każdy dzień pracy po tym terminie płacili nam stałą kwotę. W najbardziej zapylonych i stresujących okresach budowy mieliśmy cel przed oczami. Wiedzieliśmy, że muszą zakończyć się przed docelowym terminem. Nie ma nic lepszego niż zachęta finansowa, aby skutecznie promować renowację.
Nie wszyscy wykonawcy gwarantują termin realizacji. Znajdź kogoś, kto da taką gwarancję. To złagodzi bóle głowy. Rzetelny wykonawca doliczy czas do harmonogramu na wypadek nieprzewidzianych okoliczności. Świadomość, że praca jest całkowicie ukończona, daje spokój ducha.
Nieporozumienia pomiędzy Tobą a wykonawcą lub architektem to coś więcej niż tylko irytacje. To jest drogie. Zwykły brak przejrzystości może sprawić, że będziesz niezadowolony z wykończonego pokoju lub zrujnować budżet. Możesz mieć wrażenie, że jesteś irytujący i zadajesz zbyt wiele pytań. Ale oni nie potrafią czytać w myślach.
Jeśli plan wydaje się niejasny lub klauzula umowy jest niejasna, natychmiast poproś o wyjaśnienia. O wiele lepiej jest poświęcić godzinę na uzyskanie szczegółów już teraz, niż spędzić tydzień na naprawianiu błędów później. Nie czekaj, aż buldożery już zaczną pracować, aby zwrócić uwagę na nieporozumienie. Po rozpoczęciu prac wykopaliskowych zmiany kosztują dwukrotnie więcej czasu i materiałów.
Pułapka koloru farby
Nie możesz być na miejscu 24 godziny na dobę, 7 dni w tygodniu. To brutalna rzeczywistość podczas remontu. Musisz zaufać swojemu zespołowi, ale musisz także upewnić się, że ufa Twojej wizji.
Weźmy kolor farby. To wydaje się być drobnostką. Mały szczegół. Jeśli jednak wykonawca nie będzie mógł się z Tobą skontaktować w celu potwierdzenia konkretnego odcienia, będzie zgadywał. I najprawdopodobniej się myli.
Teraz masz dwie opcje.
- Zapłać za profesjonalną retusz lakieru.
- Zamieszkaj ze ścianami w kolorze, przy którym wzdrygasz się za każdym razem, gdy wchodzisz do pokoju.
Żadna z opcji nie jest idealna. Kiedy wydajesz tysiące na remont, efekt końcowy powinien odpowiadać Twojemu wyobrażeniu. Nie w przybliżeniu. Dokładnie.
E-mail a rozmowa telefoniczna
Sposób, w jaki się komunikujesz, jest tak samo ważny jak to, co mówisz.
Jeśli stale sprawdzasz pocztę e-mail, korzystaj z niej. Dzięki temu główny obszar pracy pozostaje czysty. Dzięki temu wykonawcy mogą zadawać pytania bez zakłócania dnia pracy. Prawdziwa siła e-maili kryje się jednak w śladzie papierowym.
„Upewnij się, że wykonawca ma również Twój numer telefonu komórkowego lub numer służbowy, aby mógł szybko się z Tobą skontaktować w razie pytań”.
Aby uzyskać szczegółowe informacje, użyj adresu e-mail. Używaj telefonu komórkowego w sytuacjach awaryjnych.
Kiedy pojawia się problem, który ma wpływ na harmonogram lub integralność konstrukcyjną konstrukcji, szybciej można wysłać wiadomość tekstową lub zadzwonić. Szybka komunikacja sprawia, że projekt idzie do przodu. Jeśli odpowiesz na krytyczne pytanie w ciągu dwóch dni, zespół będzie bezczynny. Ten przestój kosztuje. To również opóźnia datę przeprowadzki.
Przygotowanie na kurz
Jeśli planujesz mieszkać w domu, gdy młotek się kołysze, komunikacja stanie się narzędziem przetrwania.
Musisz wiedzieć, kiedy zaczną się hałaśliwe i zakurzone etapy. Nie chodzi o efekt końcowy. Chodzi o życie codzienne.
Wiedząc, że szlifowanie płyt gipsowo-kartonowych zaplanowane jest na wtorek, możesz:
- Okładki książek i elektroniki.
- Odsuń stolik kawowy od dotkniętego obszaru.
- Zaplanuj tego dnia pracę w bibliotece lub kawiarni.
Niespodzianki takie jak burze piaskowe powodują stres. Planowane przestoje można kontrolować. Poinformuj wykonawcę o swoim harmonogramie. Poinformuj ich, kiedy potrzebujesz ciszy podczas rozmowy wideo. Dostosują plan. Nie powinieneś oczekiwać niczego mniejszego.
Nie oczekuj nieoczekiwanego
„Większość wykonawców uwzględnia w swoich szacunkach 10-procentową rezerwę na nieprzewidziane problemy, a Ty musisz upewnić się, że masz środki pieniężne lub wystarczające finansowanie na pokrycie kosztów projektu plus ta kwota rezerwy”.
Myślisz, że jesteś gotowy. Masz moodboard (moodboard). Wybrałeś hydraulikę i armaturę. A potem rozbierają płytę gipsowo-kartonową.
Nagle patrzysz na zgniliznę. Albo termity. Albo na glebie tak złej, że połyka łopatę.
Renowacja rzadko kiedy jest procesem liniowym. W starszych domach przepisy budowlane często miały raczej charakter wskazówek niż zasad. Nie wiesz, co kryje się za tynkiem. Czy poprzedni właściciele wykonywali prace elektryczne przy użyciu żyłki i liczyli na najlepsze? W nowych budynkach często brakuje jakości. Możesz otworzyć ścianę do remontu kuchni i odkryć problemy strukturalne, które zatrzymają cały projekt.
Zasada 10 procent na nieoczekiwane wydatki
Przygotowanie to jedyna rzecz, która stoi między wykończoną łazienką a na wpół wykopaną dziurą bez ani grosza.
Wykonawcy zazwyczaj dodają do swoich szacunków 10-procentową rezerwę na nieprzewidziane wydatki. To nie jest sposób na zwiększenie zysków. To jest ubezpieczenie. Jeśli naprawa przebiegnie pomyślnie, otrzymasz zwrot pieniędzy. Jeśli podłoże ulegnie awarii, użyj tych produktów.
Musisz wcześniej wyjaśnić to pytanie. Czy wykonawca uwzględnia tę rezerwę? Jeśli nie, musisz dodać to sam.
Oblicz całkowity koszt projektu.
Dodaj 10 procent.
Upewnij się, że Twoje finansowanie pokrywa tę kwotę.
Jeśli płacisz gotówką, upewnij się, że masz pieniądze w banku. Jeśli korzystasz z kredytu, uzyskaj wstępną zgodę na tę zwiększoną kwotę, zanim cokolwiek podpiszesz. Zatrzymanie się z powodu braku pieniędzy w środku projektu to najszybszy sposób na utratę wykonawcy i pozostawienie domu jako wiecznego placu budowy.
Kalkulacja zwrotu z inwestycji
Zanim kupisz swój pierwszy gwóźdź, zbadaj rynek.
Dodanie przestrzeni życiowej to dobra rzecz. Dodanie łazienki jest dobrym pomysłem. Ale czy opłaci się to w Twoim konkretnym kodzie pocztowym?
Znajdź wiarygodnego pośrednika w handlu nieruchomościami. Poproś go o dostarczenie „kompozycji”. Porównywalne nieruchomości to domy w Twojej okolicy o podobnych cechach – liczbie sypialni, łazienek i powierzchni – które niedawno zostały sprzedane.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami ma dostęp do baz danych, których Ty nie masz. Może ci dokładnie powiedzieć, za jakie domy z dwiema sypialniami i jedną łazienką i przestarzałymi kuchniami sprzedają się w Twojej okolicy. Następnie pokaże Ci, za ile sprzedają się podobne domy z odnowioną kuchnią.
Różnica między tymi dwiema liczbami to potencjalny zwrot.
Jeśli dane pokazują, że domy z wykładziną od ściany do ściany sprzedają się za tę samą cenę, co domy z podłogami drewnianymi, zadaj sobie pytanie, dlaczego. Czy jesteś skłonny wydać 8000 dolarów na podłogę, jeśli rynek wynagrodzi Cię jedynie wzrostem kosztów o 2000 dolarów?
To osobisty wybór. Uczyń swój dom pięknym dla siebie, jeśli taki jest Twój cel. Ale nie rób tego na ślepo. Musisz wiedzieć, czy inwestujesz pieniądze ze stratą, czy budujesz kapitał.
Wybór materiałów, które się opłacią
Wartość odsprzedaży nie zależy tylko od pokoi. To zależy od materiałów.
Wymiana dywanu na podłogę drewnianą zwykle zwiększa koszty. Ale jaki to rodzaj podłogi drewnianej? Dąb? Klon? Egzotyczne rasy importowane?
Trzymaj się oczekiwań okolicy. Jeśli każdy dom na Twojej ulicy ma beżową podłogę laminowaną, zainstalowanie wiśni brazylijskiej może wyglądać świetnie, ale nie może podnieść ceny sprzedaży. Może to po prostu utrudnić sprzedaż domu, ponieważ następny kupujący nienawidzi tego koloru.
Bezpieczeństwo też ma znaczenie. Jeśli masz do czynienia ze starszymi domami, przed rozpoczęciem szlifowania lub rozbiórki sprawdź, czy nie ma farby ołowiowej lub azbestu. Są to ukryte koszty, które w mgnieniu oka mogą wyczerpać Twoją 10-procentową rezerwę.
Jesteś teraz menadżerem projektu. Kontrolujesz budżet. Ty podejmujesz decyzje.
Wykonawcy mogą wykonać zadanie, ale nie mogą przewidzieć niespodzianek. To twoja sprawa.
Utrzymuj swój fundusz awaryjny w stanie nienaruszonym. Zwróć uwagę na porównywalne właściwości. Wybieraj materiały mądrze.
A kiedy runie ściana i zobaczysz coś, czego się nie spodziewałeś, nie panikuj. Po prostu sprawdź swoją rezerwę. Następnie zdecyduj, czy chcesz to naprawić, czy porzucić projekt.
Wybór należy do Ciebie. Dosłownie.
