Você comprou uma casa. Você achou que era perfeito. Então a vida aconteceu.
As crianças cresceram. Você começou a trabalhar na mesa da cozinha. Sua sogra decidiu que seu quarto de hóspedes era na verdade seu plano de aposentadoria. Ou talvez você simplesmente odeie como a luz atinge o corredor às 16h. Seja qual for o motivo, você está diante de paredes que não servem mais para você. É hora de parar de fingir que o layout funciona e começar a pensar como um arquiteto.
Antes de pegar uma marreta, você precisa decidir quem você é como proprietário. Quer quartos distintos com portas e silêncio? Ou você deseja aquela vibração arejada e de conceito aberto que permite ver e ouvir tudo? Você gosta de linhas nítidas e modernas? Ou você quer pés de galinha e sancas?
Escolha uma pista.
Depois de ter uma visão, perceba o seguinte: alterar a planta baixa existente raramente é um projeto guerreiro de fim de semana. É estrutural. É pesado. Requer licenças, engenheiros e pessoas que saibam qual parede sustenta o telhado. É aqui que você chama os profissionais. Especificamente, você precisa de um arquiteto ou designer especializado em reformas residenciais. Eles lhe dirão o que é legal. Eles lhe dirão o que é seguro. Eles evitarão que você transforme acidentalmente seu quarto em um porão.
Se você está pronto para expandir sua metragem quadrada sem se mover, vejamos o primeiro movimento. Geralmente é o espaço mais esquecido da casa.
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10: Adições no sótão
Seu sótão não é um armário para decorações de Natal e peças quebradas de esteira. É uma metragem quadrada não utilizada que pode ser um quarto, um escritório doméstico ou aquela esquiva suíte de sogros.
Mas você não pode simplesmente entrar lá. A maioria dos sótãos é construída para isolamento, não para pessoas. Para transformar este espaço numa área habitável, é necessário enfrentar vários obstáculos estruturais. Primeiro, verifique o headroom. Os códigos de construção padrão geralmente exigem pelo menos dois metros de espaço livre para uma parte significativa da sala. Se as vigas tiverem uma inclinação acentuada, você poderá conseguir apenas um espaço útil sob os beirais. Isso é bom para um recanto aconchegante. Não é bom para um quarto principal.
A seguir, considere o acesso. Uma escada suspensa não vai funcionar se você estiver construindo uma sala cheia. Você precisará de uma escada adequada. Isso ocupa o espaço no andar de baixo, então mapeie-o com cuidado. Você pode ter que sacrificar um armário ou encolher um corredor para caber nas escadas.
O isolamento é outra fera. Os sótãos são frios no inverno e os fornos no verão. Para tornar o espaço confortável, você precisará atualizar seu isolamento. Espuma em spray ou isolamento de placa rígida funcionam bem em cavidades estreitas de vigas. Não economize aqui. Você pagará por isso em contas de energia se não o fizer.
A luz natural é a peça final. Um sótão escuro parece uma caverna. Provavelmente, você precisará adicionar águas-furtadas ou claraboias. Dormers adicionam espaço interior e ventilação. As clarabóias são mais baratas, mas podem tornar o ambiente mais quente. Escolha com base no seu orçamento e clima.
“Uma conversão de sótão agrega valor significativo, mas apenas se tiver acabamento no mesmo padrão do resto da casa.”
Este não é um trabalho para uma furadeira e um tutorial do YouTube. Você precisa de um empreiteiro que entenda de estrutura, roteamento elétrico e HVAC
As conversões de sótão são as favoritas para extrair metragem quadrada extra das áreas existentes. Como eles abrangem toda a extensão de uma casa, você pode instalar várias zonas funcionais – escritórios domésticos, teatros, quartos, banheiros. A desvantagem? A etiqueta de preço. Adicionar um quarto e um banheiro custa em média mais de US $ 50.000. Mas o retorno do investimento é acentuado. Você pode recuperar até 73% desse custo em valor de revenda.
Antes de usar um martelo, verifique os ossos da sua casa. Omar Garcia, cofundador da SOGA Construction, alerta que é preciso garantir a integridade estrutural. O peso adicional das novas salas requer conhecimentos arquitetônicos. Você também precisa levar em consideração a instalação da escada, o redirecionamento do sistema mecânico e a altura do teto. Ele atende ao código para um espaço habitável? Se a resposta for não, faça uma pausa.
DIY é possível se você tiver jeito, mas somente se um arquiteto já tiver desenhado os planos. Se seus polegares estiverem a menos de dois para a esquerda, contrate um profissional para o material estrutural. Você não quer que seu novo loft desmorone na sala de estar abaixo.
Como dividir uma sala grande com eficiência
A arquitetura da casa varia muito. Alguns lugares têm muitas salas pequenas. Outros têm espaços abertos cavernosos. Se você tem uma sala grande, você pode querer criar um recanto dedicado. Um berçário. Um escritório em casa. Ou talvez você só precise dividir um quarto grande em dois menores para crianças que estão cansadas de compartilhar.
Existem duas maneiras principais de lidar com isso.
A primeira é uma parede divisória permanente. Esta é qualquer parede que não seja resistente. É o método mais comum. É relativamente fácil para um DIYer ou um empreiteiro de baixo custo. O problema? Linhas elétricas. Se precisar de tomadas ou interruptores em ambos os lados da nova parede, você precisará de um eletricista licenciado para redirecioná-los. Não tente fingir esta parte.
A segunda opção é uma parede móvel. Eles permitem que você particione um espaço quando precisar de privacidade e abra-o quando não precisar. O hardware melhorou drasticamente. As trilhas são mais suaves. Os materiais parecem melhores. Você pode escolher entre vidro ou outras opções transparentes se quiser que a luz passe. É flexível. É moderno.
8: Faça uma ótima garagem
A garagem costuma ser uma reflexão tardia. Um local para guardar ferramentas e estacionar o carro até a primavera. Mas não precisa ser uma caixa fria e de concreto. Com algum planejamento, pode se tornar uma extensão funcional da sua casa.
Transformando a garagem em um cômodo utilizável
Se sua casa parece sufocantemente pequena, dê uma olhada na garagem. Muitas vezes é a metragem quadrada mais subutilizada da casa. Você pode despejar o carro e converter aquela caixa de concreto em uma caverna, um salão de festas ou apenas uma área de estar extra. É uma das maneiras mais rápidas de adicionar uma metragem quadrada significativa sem iniciar uma nova adição.
Mas antes de comprar drywall, verifique o básico. Existe eletricidade? Se sim, talvez você precise apenas de um aquecedor para sobreviver ao inverno. Precisa de um banheiro? Isso muda tudo. O encanamento adiciona custo e escopo substanciais ao projeto.
Ou, se quiser manter sua vaga de estacionamento, vá na vertical. Construa um estúdio ou espaço de ioga em cima da garagem existente. Você removeria o telhado, criaria um piso capaz de suportar a carga e selaria o teto abaixo para impedir a infiltração de monóxido de carbono. Adicione fãs. Adicione janelas. Substitua o telhado. Agora você tem uma segunda história.
Basta verificar primeiro as leis de zoneamento locais. As cidades são meticulosas na conversão de espaços de armazenamento em espaços habitáveis. Não presuma que está tudo bem até que você escreva por escrito.
7: Expondo um teto
A derrubada de um teto falso não altera a planta, mas muda a sensação do ambiente. Faz com que os espaços pareçam maiores. Mais brilhante. Menos quadradão.
Mike Fowler, um arquiteto baseado em Washington, D.C., diz que este é um dos poucos trabalhos de renovação que você pode realizar sozinho. Você não precisa de planos arquitetônicos para derrubar o drywall. É uma bagunça. Está empoeirado. Mas é simples.
Alguns proprietários contratam profissionais para reformar o drywall para obter uma aparência suave e abobadada. Outros instalam nova iluminação, o que exige um eletricista licenciado para redirecionar as linhas.
Se deixar as vigas expostas, você tem opções. Mancha a madeira. Pinte-o para combinar com as paredes. Adicione luminárias modernas às próprias vigas.
Mas tenha cuidado. Ao derrubar aquela parede de gesso, você poderá encontrar um belo caráter arquitetônico. Ou você pode encontrar podridão. Madeira marcada. Fraquezas estruturais. A condição dessas vigas determinará se você as pintará ou cobrirá. Não presuma que eles são sólidos só porque estiveram escondidos por vinte anos.
6: Crie um conceito aberto
Casas antigas foram construídas com cômodos pequenos e separados. O aquecimento era mais barato assim. O resfriamento foi mais fácil. Hoje, queremos uma grande “sala grande”. Queremos fluxo. Queremos luz natural.
Tom Kavanagh, corretor de imóveis da Capitol Realty Team, vê isso em primeira mão. Os compradores querem conceitos abertos. Casas que combinam cômodos menores em um espaço grande tendem a vender melhor, especialmente se você mantiver parte do caráter original.
“Ter um conceito aberto é ótimo, mas pode ser valioso manter alguma definição em seus espaços funcionais”, observa Kavanagh. “Ajuda trabalhar com um construtor que pelo menos tentará manter as características originais da casa do ponto de vista do design.”
Você precisará de um empreiteiro geral para paredes estruturais. Você pode precisar de um engenheiro estrutural se estiver criando uma sala enorme a partir de várias salas pequenas. O engenheiro descobre quais suportes são necessários e o tamanho e a resistência de cada viga.
Não se esqueça do HVAC. Perder paredes significa perder barreiras ao fluxo de ar. Seus sistemas de aquecimento e resfriamento precisam lidar com o novo e maior volume de ar.
Exposição Indecente
Plantas baixas abertas significam que você está em exibição. Se a sua sala era anteriormente protegida por paredes, agora é visível da cozinha, da entrada e talvez até do quintal.
A privacidade se torna um desafio de design. Cortinas transparentes ajudam. Eles permanecem abertos na parte superior para obter luz, mas caem o suficiente para bloquear a visão da mesa de centro ou do sofá. É uma solução simples para um problema comum.
5: Projete um deck
Esta é a extensão natural do conceito aberto. Se você derrubou a parede dos fundos, por que parar aí? Um deck preenche a lacuna entre o interior e o exterior. Ele adiciona metragem quadrada utilizável sem o custo de um quarto.
Verifique primeiro os limites de sua propriedade. Invada o quintal de um vizinho e você terá um problema muito maior do que um mau fluxo de ar. Meça duas vezes. Corte uma vez. Construa uma estrutura nivelada e ancorada com segurança. Use materiais compostos se você odeia manutenção ou madeira tratada sob pressão se quiser aquela aparência natural.
Não economize nas escadas. Eles precisam ser largos, resistentes e estar em conformidade com os códigos locais. Uma prancha solta e seu “espaço externo luxuoso” se torna um risco.
E pense na transição. Uma porta de vidro deslizante que se abre totalmente faz com que o deck pareça uma sala. Um simples passo faz com que pareça um quintal. Decida qual vibração você deseja antes de colocar o concreto ou colocar a primeira placa.
The Deck: Unindo a vida interna e externa
Pense em um deck não apenas como um pátio, mas como uma extensão da sua área de estar. É a maneira mais eficaz de atrair o exterior para dentro, especialmente para casas geminadas ou sobrados onde a metragem quadrada é pequena e a luz é escassa. Fowler, um construtor que acompanhei, vê isso como algo inegociável para casas menores e mais antigas. Você não está apenas adicionando madeira; você está adicionando luz. Grandes portas francesas, deslizantes ou dobráveis transformam um interior escuro em algo claro e arejado.
E o ROI? É real. Adicionar um deck está entre as cinco principais remodelações em termos de retenção de valor. A maioria dos proprietários recupera cerca de 70% do custo na revenda. Em climas quentes, é ainda mais crítico. Se todos os seus vizinhos tiverem espaços ao ar livre, os compradores esperarão isso. Ignore isso e você estará deixando dinheiro na mesa.
Mas vamos falar de manutenção. Porque é aí que os decks geralmente falham.
Você tem dois caminhos principais aqui. Você pode escolher madeira nobre brasileira de alta qualidade. Isso dura. Parece ótimo. Mas exige trabalho. Ou você pode escolher decking composto. Custa mais antecipadamente, mas resiste ao apodrecimento, aos insetos e à deformação. Para um DIYer ou um proprietário que odeia manchas anuais, o compósito é a aposta mais segura para a integridade estrutural a longo prazo.
Se você estiver construindo em uma área de alto calor, a ventilação é importante. Se você estiver em um bairro histórico, verifique as regras do HOA antes de comprar madeira. Mas geralmente, se você deseja aumentar o valor da sua casa sem uma reforma massiva, um deck é a solução.
Adicione um banheiro: a vitória rápida
Quer aumentar o valor rapidamente? Adicione um banheiro. É matemática simples.
Muitas casas antigas, especialmente aquelas construídas em meados do século 20, têm um banheiro. Apenas um. Apesar de ter três quartos e dois andares. Este é um obstáculo para os compradores modernos. Eles querem pelo menos dois banheiros completos no andar de cima e um lavabo no andar de baixo. Se você tiver apenas um, estará limitando significativamente seu grupo de compradores.
Mas onde você coloca isso?
Você não pode escolher um canto aleatório da casa. O encanamento é a âncora. Se você construir um novo banho próximo às linhas de esgoto existentes, economizará milhares de pessoas em mão de obra e materiais. Se você tiver que instalar canos em toda a casa, perfurando fundações e vigas, o custo aumenta. E fica confuso.
Você também tem que decidir o que sacrificar. Nas áreas urbanas, o espaço é premium. Pode ser necessário colocar as refeições em um armário ou em um quarto pequeno para abrir espaço para um lavabo ou um banheiro completo. É uma decisão difícil. Você está perdendo armazenamento ou espaço para convidados. Mas os compradores priorizam os banheiros em vez do armazenamento. Eles tomarão o banho extra e abrirão mão do armário de roupa de cama qualquer dia.
As licenças não são negociáveis aqui. Se você pular a licença de construção, corre o risco de multas. Pior ainda, você corre o risco de uma violação que surge durante a inspeção residencial no fechamento. Isso pode matar um acordo. Não economize nas licenças. Não vale a pena correr o risco quando você está tentando vender.
Construa uma sala de bônus no porão
Se você tem um porão inacabado, você tem uma mina de ouro. Mas não chame isso apenas de porão. Chame isso de sala de bônus. A mudança de percepção é importante.
Os porões são frequentemente vistos como depósitos úmidos e escuros. Uma sala bônus é um recurso de estilo de vida. É um home theater. Uma academia. Uma área de recreação infantil. Um escritório tranquilo. Você está vendendo versatilidade.
A chave é terminar bem. Você precisa de barreiras adequadas contra umidade. Bombas de depósito se você estiver em uma zona de inundação. Janelas de saída se você planeja usá-las como quarto – isso geralmente é um requisito de código, não apenas algo bom de se ter. Caso queira alugá-lo posteriormente, a saída é obrigatória por questões de segurança e legalidade.
A iluminação é enorme. Os porões sugam luz natural. Você precisa de camadas artificiais. Luzes embutidas. Iluminação de pista. Talvez algumas janelas bem posicionadas, se você tiver espaço. Não economize no isolamento. Um porão frio é um porão inutilizável.
Pense no chão. O concreto é a base. Você pode ladrilhá-lo, mas é difícil para os pés. A prancha de vinil de luxo (LVP) é amiga do DIYer. É resistente à água, durável e parece madeira. Você pode instalá-lo sobre um contrapiso para adicionar calor.
Pergunte a si mesmo: para quem é este quarto? Se você tem filhos, pense em durabilidade. Se você está se preparando para revenda, pense neutro. Pisos cinza. Paredes brancas. Linhas limpas. Não torne isso muito pessoal. Você está construindo valor, não um santuário para seus hobbies.
E verifique a altura do teto. O mínimo geralmente é de 7 pés, mas alguns códigos exigem
Acabamento abaixo do nível: o fator do porão
Se você precisar de metragem quadrada extra sem se mover, olhe para baixo. Terminar um porão é uma ação de alto ROI. Ele cria espaço para um home theater, uma suíte de hóspedes ou um escritório dedicado. Com o trabalho remoto se tornando padrão, um escritório silencioso no subsolo é um luxo que muitos proprietários desejam. Você também pode se espremer em uma academia ou sala de jogos para as crianças. Mas antes de pendurar o drywall, você precisa abordar o próprio solo.
A água é o inimigo. A infiltração destrói o drywall e estraga o isolamento. Também traz mofo. Você deve garantir que o espaço esteja totalmente seco antes de iniciar qualquer construção. A segurança também não é negociável. As janelas de saída são frequentemente necessárias para os quartos. Eles fornecem uma rota de fuga em caso de incêndio. Verifique os códigos de zoneamento locais com antecedência. Permitir trabalhos abaixo do nível pode ser complicado.
A vantagem financeira é clara. Um porão acabado agrega valor significativo. Isto é válido mesmo quando o mercado imobiliário esfria. Kavanagh observa que os apartamentos no subsolo oferecem retornos excepcionais. Se você puder criar uma unidade independente com entrada separada, o potencial de receita de aluguel será enorme. Em alguns mercados, esse aluguel mensal cobre uma grande parte da sua hipoteca. Não é apenas espaço extra. É um fluxo de renda.
Expansão lateral: crescendo para fora
Às vezes você não quer subir ou descer. Você quer ir para o lado. Adições laterais são comuns. Eles permitem expandir uma cozinha ou adicionar uma marquise. Mike Fowler, da Fowler Architects, diz que esta é uma alternativa inteligente em bairros históricos. A construção pode violar as regras de preservação. Sair muitas vezes não.
Você precisa de muito espaço, é claro. Suas linhas de propriedade são importantes. Mas o maior desafio é a harmonia do design. A nova sala não deve parecer uma reflexão tardia. Precisa sentir que pertenceu a esse lugar desde o início. Fowler enfatiza o fluxo. O posicionamento da janela é importante. O layout dos móveis é importante. Você deseja que a adição complemente a estrutura existente, e não a domine.
A construção é relativamente simples. Esse é o apelo. Você ganha um valor de revenda substancial. A flexibilidade é limitada apenas pelo zoneamento e pelo orçamento. Se a sua comissão local permitir, você poderá criar praticamente qualquer layout. Basta lembrar as implicações do HVAC.
Zonas quentes ou frias
Ao cortar uma planta baixa existente, você corre o risco de isolar áreas do sistema de aquecimento e resfriamento. Uma nova sala pode ficar de fora. Literalmente. Certifique-se de que seus dutos possam suportar a carga extra. Você quer temperaturas consistentes em toda a casa. Não deixe que uma nova marquise se transforme em uma geladeira com correntes de ar no inverno.
Crescimento Vertical: Adicionando uma Segunda História
Precisa de mais espaço? Não tem espaço para se espalhar? Vá na vertical. Adicionar um segundo andar a uma casa existente é uma jogada ousada. Isso cria uma tela em branco. Omar Garcia, da SOGA Construction, diz que isso é ideal quando a expansão lateral não é uma opção. Você pode projetar uma suíte master que atenda exatamente às suas necessidades. Ou adicione quartos para uma família em crescimento. É um novo começo.
Mas os riscos da engenharia são maiores. Você não está apenas adicionando paredes. Você está adicionando peso. Suas vigas existentes devem suportar a carga. A base deve ser forte o suficiente para sustentá-la. Se não estiverem, você precisará de reforço. Pode ser necessário fortalecer as paredes internas também. Consulte um engenheiro estrutural com antecedência. Eles dirão se sua casa pode suportar o piso extra.
Você provavelmente precisará de um novo telhado. O antigo não sobreviverá à altura adicional. A menos que o empreiteiro possa salvá-lo, faça um orçamento para uma substituição completa. A localização também é importante. Se você mora em uma zona de furacões, o novo piso deve resistir a ventos fortes. No país do terremoto, precisa lidar com a atividade sísmica. E não se esqueça do zoneamento. Algumas cidades limitam estritamente a expansão vertical. Verifique com seu escritório local antes de iniciar a construção.
Perguntas frequentes sobre alteração da planta baixa
Quanto custa para alterar uma planta baixa?
Depende do escopo. O ePlans sugere pequenas alterações que custam entre US$ 500 e US$ 1.000. Mudanças moderadas custam entre US$ 1.100 e US$ 1.900. As principais alterações estruturais começam em US$ 2.000 e aumentam rapidamente.
É bom adicionar sótão na planta?
Os sótãos multiplicam os quartos utilizáveis. Eles aumentam o valor da casa. Mas eles são caros. Adicionar um banheiro simples e um quarto em um sótão pode custar mais de US$ 50.000. Isolamento e acesso são fatores importantes.
Qual é a maneira mais econômica de converter um quarto em dois?
Construa uma parede divisória permanente. É barato e permanente. Para uma solução temporária, as paredes móveis custam entre US$ 1,50 e US$ 3,00 por metro quadrado. Eles são flexíveis, mas menos à prova de som.
Posso criar minha própria planta baixa?
Softwares como o SmartDraw permitem elaborar planos em seu computador ou telefone. É bom para visualização. Para construção real, contrate um especialista. Um profissional garante que suas paredes estejam alinhadas com o código e as realidades estruturais.
Quanto os arquitetos cobram por uma planta baixa?
O Home Advisor relata taxas entre US$ 826 e US$ 2.665 para planos padrão. As taxas por hora variam de $ 50 a $ 130. Localização e complexidade determinam o preço.
