Вы стоите на своей кухне. Шкафы цвета авокадо. Пол покрыт ковровым покрытием от стены до стены, которое пахнет плесенью и сожалением. Или, возможно, вам просто нужен тихий уголок для работы из дома, потому что барабанная установка вашего супруга захватила гостиную.
В любом случае, вы хотите перемен.
Планирование ремонта — это захватывающий процесс. Вы можете мечтать о открытых планировках и индивидуальной мебели. Но затем начинается настоящая работа. Вы имеете дело с субподрядчиками, архитекторами, шумом и пылью. Небольшая строительная ошибка может превратить ваш проект мечты в кошмар быстрее, чем вы успеете сказать «квадратные метры».
Некоторые ошибки находятся вне вашего контроля. А другие? Вы можете их предотвратить. Ключ к успеху — в тщательной подготовке. Вам необходимо проверить ваших архитекторов, обеспечить финансирование и изучить каждый элемент отделки до того, как будет забит первый гвоздь. Информированность — ваша лучшая защита от стресса и потраченных впустую денег.
Вот первые три ошибки в строительстве, которых следует избегать, чтобы сэкономить время, деньги и нервы.
Зміст
Нечеткое понимание вашего бюджета
Если у вас нет под рукой огромной суммы наличных, вам, скорее всего, потребуется финансирование. Имеет смысл точно знать, сколько вы можете занять, прежде чем садиться за стол с архитектором или подрядчиком.
Почему это важно? Если у вас нет четкого бюджета, вы рискуете многократно платить за переработанные планы. Вы можете влюбиться в дизайн, который стоит вдвое дороже того, что вы можете себе позволить. Приведение финансовых дел в порядок заранее экономит сотни, а то и тысячи долларов, удерживая проект в рамках реальности.
Получить кредит сейчас сложнее, чем до лопнуния жилищного пузыря, но варианты существуют. Банки обычно предлагают три основных вида кредитов на ремонт:
- Рефинансирование: Вы используете разницу в капитале (эквити) текущей стоимости вашего дома для финансирования ремонта.
- Кредитная линия под залог недвижимости (HELOC): Это действует как второй кредит под текущую стоимость вашего дома.
- Кредит 203(k): Специализированный вариант, позволяющий занимать средства под будущую стоимость дома после ремонта.
«В отличие от традиционных кредитов, 203(k) позволяет занимать средства под процент от того, сколько будет стоить ваш дом после ремонта, а не от его текущей стоимости».
Вам не нужно завершать все детали по кредиту перед разговором с подрядчиками, но разговор с банком сначала задает реалистичные ожидания. Это предотвращает планирование проекта, который вы просто не можете себе позволить.
Выбор первого полученного предложения
Чувствуете дискомфорт при запросе нескольких котировок? Перестаньте. Подрядчики ожидают этого. Они привыкли к homeowners (владельцам жилья), находящимся на этапе исследования.
Будьте открыты в отношении того, на каком этапе процесса вы находитесь. Некоторые подрядчики на конкурентных рынках, например, в сфере кровельных работ, даже сравняют цену, если вы покажете им более низкую ставку.
Возьмите мой опыт. Нам с партнером нужна была новая крыша. Наш генеральный подрядчик от предыдущего крупного ремонта порекомендовал кровельщика. Котировка поступила. Мы почти были готовы подписать контракт.
Затем мы решили запросить еще несколько предложений. Просто для интереса.
Первая котировка была более чем в два раза выше остальных.
Мы выбрали подрядчика со средней ценой. Работа была отличной. Первый подрядчик, вероятно, тоже справился бы хорошо. Но мы бы заплатили гораздо больше средней рыночной цены.
При сборе предложений смотрите за пределы ценника. Учитывайте:
- Репутацию компании.
- Сколько лет она работает на рынке.
- Гарантию, которую они предлагают на свою работу.
Используйте такие ресурсы, как Angie’s List и Yelp, чтобы узнать, что говорят местные жители. Дешевое предложение от ненадежного специалиста может обойтись вам гораздо дороже в виде последующих ремонтов.
Выбор неправильного подрядчика
Здесь проекты часто сходят с рельсов. У вас есть бюджет. У вас есть котировки. Теперь вам нужно выбрать человека, который фактически воплотит ваше видение в жизнь.
Выбор неправильного подрядчика — это не только вопрос денег. Это вопрос времени. Это вопрос возвращения домой каждый день к пыли, шуму и незаконченным бардакам. Это вопрос доверия.
Вам нужен кто-то, кто общается. Вам нужен кто-то, кто появляется, когда обещает. Вам нужен кто-то, кто уважает ваш дом.
Как найти такого человека? Это требует больше, чем визитки. Это требует рекомендаций. Это требует проверки лицензий. Это требует просмотра прошлых работ.
Если подрядчик расплывчат в отношении своих сроков, это красный флаг. Если он отказывается фиксировать детали письменно, уходите. Вы нанимаете не просто рабочую силу; вы приглашаете кого-то в свое личное пространство на недели или месяцы.
Неправильный выбор превращает ремонт в заложничество. Правильный выбор превращает его в партнерство.
Не торопитесь с этим шагом. Самый дешевый вариант редко бывает лучшим. И самый дорогой вариант не всегда является наивысшим по качеству. Ищите баланс. Ищите подтвержденный опыт.
Потому что как только забит первый гвоздь, вы не сможете легко вернуть все назад.
Почему наличие страховки и гарантийных обязательств является обязательным
Отказ от проверки наличия у подрядчика страховки и гарантийных обязательств — это азартная игра, проиграть в которую вы не можете себе позволить. Если на строительной площадке что-то пойдет не так или подрядчик просто исчезнет, все последствия лягут на ваши плечи. В зависимости от местных нормативных требований и объема работ, вам также может потребоваться убедиться, что специалист имеет надлежащую лицензию.
Представьте себе это так: страховка защищает вас во время хаоса строительных работ. Гарантийные обязательства защищают вас после того, как удары молотка прекратятся.
Страхование покрывает непосредственные риски ответственности. Если рабочий получит травму на вашей территории, его медицинская страховка или страховка гражданской ответственности подрядчика оплатят медицинские счета. Без этого вы можете стать ответчиком в суде по иску о возмещении ущерба. Если рабочий уронит инструмент и разобьет ваш новый паркетный пол, его страховка оплатит замену. Если страховки нет? Это придется оплатить из вашего кармана.
Гарантийные обязательства (бондинг) — это нечто иное. Это финансовая гарантия того, что работа будет выполнена в соответствии с договоренностями. Если подрядчик не заплатит субподрядчикам или поставщикам, в дело вступает бонд, покрывающий эти расходы. Если он исчезнет после получения аванса, агентство по бондам проведет расследование и возместит вам стоимость незавершенных работ.
Хороший подрядчик также будет готов работать с вами, чтобы уложиться в ваш бюджет, совместно рассматривая смету, чтобы определить, где можно сократить расходы.
Умелый самостоятельный ремонт против опасного превышения полномочий
Вы можете сэкономить деньги, выполняя небольшие задачи самостоятельно. Моя семья делает это уже много лет. Мы сами покупаем осветительные приборы. Мы приобретаем мебель для ванных комнат напрямую. Мы устанавливаем дверные ручки. Мы вешаем потолочные вентиляторы. Это низкозатратные меры с высокой экономией.
Но есть граница.
В 2011 году мы с мужем делали ремонт в нашем доме. Мы сами установили все дверные ручки. Это заняло час. Мы сэкономили несколько сотен долларов на оплате труда. Простая победа.
Мы также решили самостоятельно покрасить интерьер нашего нового пристроенного помещения. Это была ошибка.
Мы посмотрели на другие комнаты, которые мы красили раньше. Берем валики. Используем защитные пленки. Красим стены. Готово. Мы забыли о деталях. Новое пристроенное помещение — это не просто четыре стены. Это окна. Это плинтусы. Это двери. Это потолок.
Спустя год мы все еще не покрасили наличники и плинтусы. Потолки были слишком высокими для наших лестниц. В итоге нам пришлось нанять профессионала только для покраски потолков, потому что мы не могли безопасно или равномерно добраться до углов.
Самостоятельная работа — это отлично. Просто четко понимайте, что именно в нее входит, прежде чем ударить первым молотком. Не заканчивайте тем, что смотрите на неокрашенное дерево и ругаете себя.
Скрытая стоимость отказа от получения разрешений
Это подводит нас к самой дорогостоящей ошибке. Забывчивость с разрешениями.
Когда вы получаете разрешение, вы платите комиссию за контроль. Инспекторы проверяют ваши электромонтажные, сантехнические и конструктивные работы. Они обеспечивают соответствие нормативным требованиям. Это защищает ценность вашего дома и вашу безопасность.
Пропустите получение разрешения, и вы сэкономите деньги в начале. Но вы рискуете получить огромный штраф, если инспектор заметит нарушение позже. Вы рискуете провалить проверку дома при попытке его продать. Вы рискуете аннулировать свою страховку имущества, если неутвержденные работы приведут к пожару или затоплению.
Всегда уточняйте требования в местном отделе строительства перед началом масштабных работ.
Получение разрешений — это не обсуждается
Пропустите этап оформления документов, и город или округ вынесет предписание о приостановке работ. Это остановит темп проекта и повлечет дополнительные расходы. Получайте разрешения заранее. Они стоят денег и требуют времени, но игнорирование этого требования грозит штрафами или полной остановкой работ. Что еще важнее, если что-то пойдет не так с работами, выполненными без разрешений, ваша страховка домовладельца не покроет ущерб.
Обсудите этот вопрос со своим подрядчиком. Некоторые из них занимаются оформлением разрешений. Настоятельно рекомендуется выбрать этот вариант. Взаимодействие с местными органами власти — головная боль. У подрядчиков есть свои контакты. Они постоянно получают разрешения. Для них это быстрее.
Если ваш подрядчик не получает разрешения, ответственность ложится на вас. Сделайте это как можно скорее. В первый раз вы неизбежно допустите ошибки в оформлении документов. Обычно существует период ожидания между подачей заявки и выдачей разрешения. После получения разрешений проверьте, требуется ли их публичное размещение. В большинстве городов планы должны быть на объекте для инспекторов. Держите их в видимом месте.
Высказывайте свои опасения
Вы можете чувствовать себя назойливым человеком. Не бойтесь задавать вопросы. Хороший подрядчик относится к ним серьезно. Так вы можете вовремя выявить дорогостоящую ошибку.
Представьте себе ремонт кухни. Приезжают новые столешницы. Цвет неверный. Если заметить это при доставке, их замена займет немного времени и будет недорогой. А если они уже установлены? Вам придется платить за труд по их демонтажу. Затем ждать новые. Это обойдется гораздо дороже.
Регулярно проверяйте ход работ. Если вы не живете в доме, заходите ежедневно или раз в несколько дней. Смотрите, как идут дела. Не можете контролировать работу? Выделите немного средств из резервного бюджета. Наймите дизайнера интерьеров. Он будет выступать вашим представителем на объекте. Он выявит потенциальные проблемы до того, как они станут настоящими проблемами.
Пизанская башня
Если бы Донна Бертa Бернардо задавала назойливые вопросы в 1172 году, наклонялась бы башня сегодня? Она сделала первоначальное пожертвование. Башня наклоняется в основном из-за плохой почвы под фундаментом. На ее строительство ушли сотни лет. Окончательно достроена она была только в 2008 году. Инженеры и архитекторы объединили усилия, чтобы укрепить фундамент. Они предотвратили проседание южной стороны в ил и песок.
Требуйте гарантированной даты завершения
Сценарий «Денежная яма» стал клише не просто так. Подрядчики постоянно сдвигают даты завершения. Иногда задержка оправдана. Снежная буря парализует город. Сильная гроза повреждает уже выполненные работы. Стихийные бедствия находятся вне их контроля.
Помимо этих событий, нет много веских причин, по которым проект строительства дома может затянуться на недели или месяцы.
Финансовые стимулы помогают. Подрядчики, построившие пристройку к нашему дому, указали в договоре четкую дату завершения. За каждый день работы сверх этой даты они выплачивали нам фиксированную сумму. В самые пыльные и стрессовые периоды строительства мы держали цель перед глазами. Мы знали, что они должны закончить к установленной дате. Нет ничего лучше финансового стимула, чтобы эффективно продвигать ремонт.
Не все подрядчики гарантируют дату завершения. Найдите того, кто даст такую гарантию. Это избавит от головной боли. Надежный подрядчик закладывает запас времени в график на случай непредвиденных обстоятельств. Знание того, когда работа будет абсолютно завершена, дает душевное спокойствие.
Непонимание между вами и вашим подрядчиком или архитектором — это не просто раздражение. Это дорого. Простое отсутствие ясности может оставить вас недовольным готовой комнатой или нарушить ваш бюджет. Вам может казаться, что вы назойливы, задаете слишком много вопросов. Но они не умеют читать мысли.
Если план кажется непонятным или пункт договора сформулирован размыто, немедленно запросите разъяснения. Гораздо лучше потратить час на уточнение деталей сейчас, чем неделю на исправление ошибок позже. Не ждите, пока бульдозеры уже начнут работу, чтобы указать на недоразумение. Как только начались земляные работы, изменения обходятся вдвое дороже по времени и материалам.
Ловушка с цветом краски
Вы не можете находиться на объекте 24/7. Это суровый факт жизни во время ремонта. Вам нужно доверять своей команде, но также необходимо убедиться, что они доверяют вашему видению.
Возьмем цвет краски. Это кажется мелочью. Небольшой деталью. Но если подрядчик не может связаться с вами для подтверждения конкретного оттенка, он будет гадать. И, скорее всего, он ошибется.
Теперь у вас есть два варианта.
- Заплатить за профессиональную корректировку краски.
- Жить со стенами цвета, который заставляет вас кривиться каждый раз, когда вы входите в комнату.
Ни один из вариантов не является идеальным. Когда вы тратите тысячи на ремонт, конечный результат должен соответствовать вашему мысленному образу. Не приблизительно. Точно.
Электронная почта против телефонного звонка
То, как вы общаетесь, так же важно, как и то, что вы говорите.
Если вы постоянно проверяете электронную почту, используйте ее. Это держит основное рабочее пространство в чистоте. Это позволяет подрядчикам задавать вопросы, не прерывая ваш рабочий день. Но реальная сила электронной почты заключается в бумажном следе.
«Убедитесь, что у вашего подрядчика также есть ваш мобильный или рабочий номер, чтобы он мог быстро связаться с вами для своевременных вопросов.»
Используйте электронную почту для деталей. Используйте мобильный телефон для чрезвычайных ситуаций.
Когда возникает вопрос, влияющий на график или структурную целостность строительства, текстовое сообщение или звонок быстрее. Быстрая коммуникация поддерживает движение проекта. Если вы отвечаете на критический вопрос в течение двух дней, бригада простаивает. Это время простоя стоит денег. Это также задерживает дату вашего переезда.
Подготовка к пыли
Если вы планируете жить в своем доме, пока раскачивается молоток, коммуникация становится инструментом выживания.
Вам нужно знать, когда начнутся шумные и пыльные этапы. Речь идет не о конечном результате. Речь идет о повседневной жизни.
Знание того, что шлифовка гипсокартона запланирована на вторник, позволяет вам:
- Накрыть книги и электронику.
- Переместить кофейный столик из зоны поражения.
- Запланировать работу из библиотеки или кафе в этот день.
Сюрпризы в виде пыльных штормов вызывают стресс. Запланированные перебои поддаются контролю. Сообщите своему подрядчику свой график. Дайте им знать, когда вам нужна тишина для видеозвонка. Они скорректируют план. Вы не должны ожидать меньшего.
Не ожидать неожиданного
«Большинство подрядчиков закладывают 10-процентный резерв на непредвиденные проблемы в свою смету, и вам нужно убедиться, что у вас есть наличные или достаточное финансирование для покрытия стоимости проекта плюс эта резервная сумма».
Вы думаете, что готовы. У вас есть мудборд (доска настроения). Вы выбрали сантехнику и фурнитуру. А потом сносят гипсокартон.
Внезапно вы смотрите на гниль. Или на термитов. Или на такую плохую почву, что она поглощает лопату.
Ремонт редко бывает линейным процессом. В старых домах строительные нормы часто были скорее рекомендацией, чем правилом. Вы не знаете, что скрывается за штукатуркой. Проводили ли предыдущие владельцы электрику с помощью лески и надеялись на лучшее? В новых постройках часто экономят на качестве. Вы можете вскрыть стену для ремонта кухни и обнаружить структурные проблемы, которые остановят весь проект.
Правило 10 процентов для непредвиденных расходов
Подготовка — это единственное, что стоит между готовой ванной комнатой и вырытой наполовину ямой без единой копейки денег.
Подрядчики обычно добавляют 10-процентный резерв на непредвиденные расходы к своей смете. Это не способ увеличить прибыль. Это страховка. Если ремонт пройдет идеально, вы получите эти деньги обратно. Если черновой пол провалится, вы используете эти средства.
Вам нужно уточнить этот вопрос заранее. Включает ли ваш подрядчик этот резерв? Если нет, вы должны добавить его самостоятельно.
Рассчитайте общую стоимость проекта.
Добавьте 10 процентов.
Убедитесь, что ваше финансирование покрывает эту сумму.
Если вы платите наличными, убедитесь, что деньги есть в банке. Если вы используете кредит, получите предварительное одобрение на эту увеличенную сумму до того, как подпишете что-либо. Остановка из-за нехватки денег в середине проекта — самый быстрый способ потерять подрядчика и оставить свой дом в виде вечной строительной площадки.
Расчет возврата инвестиций
Прежде чем купить первый гвоздь, изучите рынок.
Добавление жилой площади — это хорошо. Добавление ванной комнаты — это хорошо. Но окупится ли это в вашем конкретном почтовом индексе?
Найдите надежного риэлтора. Попросите его предоставить «компы» (comps). Сопоставимые объекты — это дома в вашем районе со схожими характеристиками — количеством спален, ванных комнат и площадью, которые недавно были проданы.
Риэлтор имеет доступ к базам данных, которых у вас нет. Он может точно сказать, за сколько продаются дома с двумя спальнями и одной ванной и устаревшей кухней в вашем районе. Затем он покажет, за сколько продаются аналогичные дома с отремонтированной кухней.
Разница между этими двумя цифрами — это ваш потенциальный возврат.
Если данные показывают, что дома с ковровым покрытием от стены до стены продаются по той же цене, что и дома с деревянными полами, спросите себя, почему. Готовы ли вы потратить 8000 долларов на полы, если рынок вознаграждает вас лишь 2000 долларами увеличения стоимости?
Это личный выбор. Сделайте свой дом красивым для себя, если это ваша цель. Но не делайте этого вслепую. Вы должны знать, вкладываете ли вы деньги в убыток или наращиваете капитал.
Выбор материалов, которые окупятся
Стоимость при перепродаже зависит не только от комнат. Она зависит от материалов.
Замена ковра на деревянный пол обычно повышает стоимость. Но какой именно деревянный пол? Дуб? Клен? Экзотические импортные породы?
Придерживайтесь того, что ожидает neighborhood (окрестности). Если в каждом доме на вашей улице бежевый ламинат, установка бразильской вишни может выглядеть великолепно для вас, но она может не увеличить цену продажи. Она может просто затруднить продажу дома, потому что следующий покупатель ненавидит этот цвет.
Безопасность тоже имеет значение. Если вы имеете дело со старыми домами, проверьте наличие свинцовой краски или асбеста перед тем, как начать шлифовку или демонтаж. Это скрытые затраты, которые могут мгновенно исчерпать ваш 10-процентный резерв.
Теперь вы — менеджер проекта. Вы контролируете бюджет. Вы принимаете решения.
Подрядчики могут выполнить работу, но они не могут предсказать сюрпризы. Это ваша забота.
Сохраняйте резервный фонд нетронутым. Следите за сопоставимыми объектами. Выбирайте материалы с умом.
И когда стена рушится и вы видите то, чего не ожидали, не паникуйте. Просто проверьте свой резерв. Затем решите, хотите ли вы исправить это или отказаться от проекта.
Право выбора за вами. Буквально.
