Vous pouvez imaginer les façons évidentes de se faire renvoyer par un conseil d’administration coopératif. Peut-être que vous déclamez la garçonnière de vos rêves dans le hall. Ou vous vous présentez à l’entretien du matin en sentant la distillerie. Ce sont des gestes amateurs. Le véritable danger vient des pièges les plus sournois. Ceux qui nuisent à vos chances sans même que vous les voyiez venir.
Il ne s’agit pas seulement d’être impoli. Il s’agit de réalité juridique. Un arrêt de la Cour d’appel de 1990, Levandusky c. One Fifth Ave. Apt. Corp., donne aux conseils d’administration des coopératives un pouvoir énorme. Ils peuvent utiliser leur « jugement commercial » pour vous accepter ou vous refuser. Tant qu’ils n’enfreignent pas les lois anti-discrimination, ils n’ont pas besoin d’expliquer pourquoi. À New York et dans de nombreux autres endroits, le conseil d’administration peut vous rejeter pour n’importe quelle raison. Ou alors aucune raison.
Pensez à acheter dans une coopérative moins comme à acheter un bien immobilier. Pensez-y comme si vous rejoigniez un club privé. Les murs ne vous appartiennent pas. La société le fait. Le cours de votre action évolue avec la santé du bâtiment. Le conseil d’administration décide si vous ajoutez de la valeur au club. Ou si vous percez des trous dans la coque. Et couler tout le navire.
Voici les raisons courantes qui font pencher la balance en défaveur des candidats.
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10. Drapeaux rouges financiers
Soyons francs. Malgré les rumeurs selon lesquelles les conseils d’administration rejetteraient les personnes qui portaient des chaussettes marron avec des chaussures noires, l’argent est généralement le coupable. La grande majorité des refus se résument à vos résultats financiers.
Commencez par votre pointage de crédit. Les coopératives veulent des membres qui paient leurs factures. Votre score en est la mesure la plus objective. Remboursez ces soldes de cartes de crédit. Mettez-le sous contrôle.
L’argent liquide est roi. Ne vous attendez pas à ce qu’un conseil d’administration de coopérative soit indulgent. L’approbation préalable d’une banque est déjà stricte. Le conseil d’administration sera encore plus strict. Ils recherchent des liquidités. Ils veulent savoir que vous pouvez couvrir la maintenance mensuelle même si les choses tournent mal.
Les bâtiments exclusifs semblent plus profonds. Ils se soucient de la provenance de votre argent. Il est illégal de rejeter un candidat en raison de son emploi. Mais les conseils d’administration n’ont pas à donner de raisons. Prouver que votre rejet était dû au fait que vous êtes une pop star ou un avocat spécialisé en dommages corporels est presque impossible. Ils pourraient préférer les enseignants ou les médecins. Vous ne le saurez jamais avec certitude.
9. Mentir sur l’application
Les candidatures aux coopératives sont longues. Ils demandent tout. Numéros de sécurité sociale. Détails de l’employeur. Relevés bancaires. Il est tentant de laisser de côté les parties embarrassantes. L’écart en matière d’emploi. Le récent divorce. L’histoire financière compliquée.
Ne le fais pas.
Les conseils effectuent des vérifications de crédit. Ils appellent des références. Ils extraient les archives publiques. Ils vérifient les revenus. S’ils constatent une divergence, ils ne demandent pas de clarification. Ils vous rejettent. Mentir n’est pas seulement malhonnête. C’est une rupture du contrat que vous essayez de signer. La demande est un document juridique. Traitez-le comme tel.
Si vous avez un défaut, corrigez-le. Expliquez-le. Possédez-le. L’honnêteté peut parfois sauver une candidature fragile. La tromperie le tuera instantanément.
Cela semble assez simple sur le papier. Vous avez l’argent. Vous avez le mérite. Votre passé est propre. Si telle était la réalité, chaque candidat à une coopérative arriverait avec 20 millions de dollars d’actifs liquides, une cote de crédit de 810 et un placard complètement exempt de squelettes. Mais la vie coopérative ne fonctionne pas de cette façon.
Les conseils d’administration ne recherchent pas seulement de l’argent. Ils recherchent la sécurité. Des incitations financières et sociales les poussent à éloigner les menteurs de leurs clubs privés. Cela signifie que votre candidature sera soumise à une double vérification. Chaque numéro. Chaque nom. Chaque réclamation. Attendez-vous à une vérification des antécédents qui ressemble moins à une formalité qu’à une fouille de cavité. Vous pouvez vous en aller si vous détestez l’idée qu’un étranger fouille dans votre histoire. Mais si vous voulez l’appartement, vous vous soumettez à la recherche.
Essayer de cacher les problèmes de crédit est un piège. C’est l’un des tapis les plus faciles à soulever. Vous serez presque certainement pris. Mieux vaut divulguer les problèmes dès le départ et expliquer le contexte. La transparence bat la surprise à chaque fois.
8 : Désorganisation
Siéger au conseil d’administration d’une coopérative est rarement, voire jamais, un travail rémunéré. Ce sont des bénévoles. Ils ont des emplois de jour. Familles. Autres engagements. La dernière chose qu’ils veulent faire est de parcourir un dossier rempli bon gré mal gré de vos documents. Ne leur donnez pas un taco de papier débordant.
Travaillez avec votre courtier. Demandez-leur comment les membres du conseil d’administration de ce bâtiment spécifique préfèrent voir les informations. Suivez ces règles de formatage à la lettre. En cas de doute, reliez le document. Utilisez des onglets à code couleur. Cela a l’air professionnel. Il a l’air préparé.
Organiser vos informations fait plus que simplement les rendre lisibles. Cela signale des soins. Cela montre que vous êtes le genre de personne qui met les points sur les i et les croise. Les conseils d’administration le remarquent. Ils l’apprécient. C’est un plus à leurs yeux.
7 : Exigences de construction
Vous pensez savoir ce que veut une coopérative ? La plupart ne le font pas. Ils ont des règles strictes qui vont bien au-delà du simple paiement de la maintenance mensuelle. Ce sont les obstacles spécifiques que vous devez franchir avant même d’obtenir un entretien.
L’acompte de 20%
La plupart des coopératives exigent une mise de fonds d’au moins 20 % du prix d’achat. Certains bâtiments exigent 40 % ou plus. Ce n’est pas seulement une préférence. C’est un filtre dur. Si vous ne pouvez pas prouver que vous disposez de cet argent liquide et prêt, votre demande est morte à l’arrivée.
Ratio dette/revenu
Les conseils d’administration examinent votre ratio dette/revenu. Ils veulent voir que vous pouvez payer l’hypothèque et les frais d’entretien. Si vos mensualités de dette engloutissent plus de 30 à 40 % de votre revenu mensuel brut, ils s’inquiéteront. Un effet de levier élevé est un signal d’alarme. Cela suggère que vous êtes trop étiré. Une perte d’emploi et le bâtiment se retrouve avec un propriétaire qui ne paie pas.
Exigences de liquidité
Avoir un revenu élevé ne suffit pas. Vous avez besoin de liquidités. Cela signifie de l’argent en banque. Titres négociables. Des choses que vous pouvez vendre rapidement si le marché tourne. L’immobilier compte, mais généralement seulement après la clôture. Les conseils d’administration veulent savoir que vous disposez d’un tampon. Ils exigent souvent que vous disposiez de suffisamment de liquidités pour couvrir 12 à 24 mois de frais de maintenance après l’achat.
Vous pensez que la demande de prêt hypothécaire est la partie la plus difficile ? Essayez de naviguer dans le labyrinthe des statuts des coopératives avant même de soumettre une offre. Les sites Web immobiliers vous permettent de filtrer les unités acceptant les animaux domestiques ou les politiques non-fumeurs, mais ce ne sont que des filtres superficiels. Les obstacles réels sont enfouis dans le contrat de maintenance propriétaire.
Si vous envisagez d’acheter auprès d’un conseil d’administration d’une coopérative, vous devez traiter la phase de diligence raisonnable comme une vérification des antécédents du bâtiment lui-même. Commencez par les besoins de financement. Pouvez-vous obtenir un prêt hypothécaire à hauteur de 25 % du prix d’achat ? Ou le bâtiment demande-t-il une mise de fonds de 50 % ? Certains conseils d’administration ultra-stricts exigent 100 % de liquidités. Si vous n’êtes pas sûr de vos liquidités, préparez-vous à ce qu’ils vous demandent de payer d’avance les frais de maintenance sur un compte séquestre pendant des années. C’est un moyen de vous assurer que vous pouvez réellement payer vos factures.
Ensuite, il y a l’adéquation au style de vie. Est-ce qu’ils autorisent les sous-locations ? Si vous perdez votre emploi, pouvez-vous louer votre logement ? Et le travail à distance ? Certains bâtiments interdisent complètement le travail à domicile pour protéger « l’ambiance » résidentielle. Et oui, la politique relative aux animaux de compagnie est généralement plus stricte que les lois municipales sur le logement. Ils ne vérifient pas seulement les chiens ; ils vérifient la race, le poids et l’espèce. Un pitbull de 120 livres n’est pas un démarreur dans un bâtiment qui interdit les chats. Ne postulez pas en espérant que le conseil accordera une dérogation unique. Ils ne le feront pas.
L’entretien avec le conseil d’administration de la coopérative n’est pas le lieu idéal pour découvrir que vous êtes incompatible avec les règles du bâtiment.
Vérifiez toutes les restrictions avant de tomber amoureux d’un sans portier. Si le bâtiment nécessite une habitation à temps plein, vous ne pouvez pas l’utiliser comme pied-terre. S’ils interdisent les garants, vous avez besoin d’un crédit parfait et de poches profondes. Découvrez-le maintenant.
6 : Prix de vente bas
Ce sentiment lorsque votre offre la plus basse est acceptée ? Vous avez probablement dansé dans votre cuisine de location exiguë. Vous pensiez avoir gagné. Vous ne l’avez pas fait. En fait, vous venez de donner une arme au conseil d’administration de la coopérative.
Les conseils d’administration des coopératives sont terrifiés par une chose bien plus qu’un voisin difficile : une baisse de la valeur des actions. Contrairement à une copropriété, où vous êtes propriétaire de l’acte de propriété de l’espace physique, dans une coopérative, vous possédez des actions de la société propriétaire de l’immeuble. La valeur de ces actions est directement liée au prix du marché des unités.
Lorsque vous vendez à un prix nettement inférieur à la valeur marchande, vous créez un précédent. Cela indique au marché que les unités de l’immeuble valent moins. Cela ne vous fait pas seulement du mal ; cela fait mal à tous les autres actionnaires. Si le conseil voit votre vente, il peut bloquer la clôture. Ils ont le droit de refuser l’acheteur, même si le vendeur le souhaite.
Pourquoi feraient-ils cela ? Pour protéger les capitaux propres des actionnaires restants. Si le marché est mou, les conseils d’administration gèlent souvent les ventes à bas prix. Ils préfèrent laisser une unité vide sur le marché plutôt que de fixer un prix de vente « comparable » inférieur qui fait baisser la valeur de l’investissement de tous les autres. C’est un geste défensif. Le vendeur pourrait se retrouver avec une unité qu’il ne peut pas déplacer, et l’acheteur pourrait être incité à payer un prix plus élevé ou à s’en aller complètement. Les membres du conseil d’administration protègent leurs propres capitaux pendant que le reste d’entre vous se démène.
Méfiez-vous des enchères basses. L’acceptation par le vendeur ne vaut pas acceptation par l’immeuble.
5 : Stabilité
La stabilité financière est le fondement de toute demande de coopérative. Le conseil veut savoir que vous ne manquerez pas de paiement sur vos frais de maintenance. Ils examinent votre ratio d’endettement, vos antécédents professionnels et vos liquidités.
Mais ce n’est pas seulement une question d’argent. C’est une question de prévisibilité. Les conseils d’administration préfèrent les acheteurs qui envisagent de rester pendant des années. Un flipper est un risque. Un acheteur qui pourrait sous-louer
Les conseils d’administration des coopératives n’achètent pas seulement un acheteur. Ils contrôlent un voisin pour les deux prochaines décennies. Il s’agit d’une relation permanente et non d’un bail temporaire. Le conseil veut savoir si vous serez là lorsque le toit fuira en 2035, et pas seulement si vous pourrez payer la facture d’entretien ce mois-ci. Leur principal outil pour prédire votre comportement futur est votre passé.
Ils recherchent la stabilité.
Cela crée un obstacle pour le candidat non conventionnel. Si vous êtes un scénariste dont les revenus augmentent considérablement, une personne qui vit un quatrième mariage ou quelqu’un qui a alterné entre six emplois en huit ans, vous êtes une exception. Les valeurs aberrantes effraient les conseils d’administration. Ils représentent un risque.
Mais le risque est gérable si vous contrôlez le récit.
La plupart des problèmes d’instabilité apparaissent dans votre dossier de candidature. Arriver à l’étape de l’entretien est une victoire énorme. Cela signifie que le conseil d’administration est prêt à regarder au-delà du chaos. Ils voient suffisamment de promesses pour vous donner une place à la table. Il faut maintenant sculpter l’histoire. Vous devez expliquer pourquoi votre salaire a rebondi entre 20 000 $ et 400 000 $ au cours de la dernière décennie. Vous devez prouver que malgré la volatilité, votre assise financière actuelle est suffisamment solide pour durer le siècle prochain.
4 : Le piège de la paperasse
Vous pourriez penser que le dossier de candidature personnalisé et angoissant est la ligne d’arrivée. Ce n’est pas. Ce n’est souvent que la porte de départ.
Une application minutieuse vous aide à éviter les obstacles ultérieurs. Si vous répondez dès le départ à toutes les questions possibles, vous réduisez les risques de vous retrouver coincé dans le purgatoire administratif plus tard. Mais il faut être méticuleux.
Par exemple, ne vous contentez pas de lister vos actifs. Joindre la vérification. Une photo de votre famille en train de faire de la plongée avec tuba près de votre maison de vacances aux îles Caïmans ne constitue pas une preuve de propriété. Une copie officielle du titre est. Les conseils d’administration se soucient de la réalité juridique, pas de vos photos de vacances.
Si vous indiquez « autres revenus d’entreprise », préparez-vous à une enquête granulaire. Le conseil vous demandera de définir ces autres revenus. Ils veulent savoir d’où vient l’argent, dans quelle mesure il est cohérent et s’il est imposable. Répondez à ces questions de manière proactive. N’attendez pas qu’ils le demandent.
Cependant, même avec une pinaillage parfaite, vous serez probablement confronté à des demandes de documents perdues au cours du processus. Vous pourriez manquer une signature. Vous pourriez oublier un relevé bancaire. C’est là que de nombreuses applications meurent.
Si vous laissez un ballon rouler entre vos jambes, vous risquez de ne pas obtenir un autre tir.
Ne pas répondre rapidement ou correctement aux demandes du conseil d’administration est un moyen sûr de condamner votre candidature. Ils ne pardonnent pas l’oubli. Ils l’interprètent comme un manque de fiabilité.
3 : L’interview qui vous brise
Après la paperasse, vous faites face à l’élément humain. L’entretien.
C’est ici que vous rencontrerez les personnes qui tiennent votre destin entre leurs mains. Ce n’est pas un entretien d’embauche. Vous n’essayez pas de prouver que vous êtes le meilleur candidat pour un poste. Vous essayez de prouver que vous serez un bon voisin.
Les questions sembleront personnelles. Ils fouilleront votre style de vie, vos invités, vos habitudes. Pourquoi travaillez-vous à des heures irrégulières ? Qui reste chez toi ? Avez-vous des animaux de compagnie et si oui, qui les promène ?
Ils recherchent des signaux d’alarme. Pas seulement financières, mais comportementales. Êtes-vous bruyant ? Etes-vous procédurier ? Suivez-vous les règles ?
Vos réponses doivent être cohérentes avec vos documents. Contradiction
Vous avez atteint la ligne d’arrivée. L’entretien avec le conseil d’administration est votre dernier obstacle, et souvent le plus redoutable, dans le processus d’achat d’une coopérative. Ce n’est pas seulement une formalité. Il s’agit d’une vérification de l’adéquation culturelle.
Faites-vous une immense faveur. Présentez-vous à l’heure. Cela semble évident, mais les gens oublient. Habillez-vous de façon conservatrice. Ne vous disputez pas avec votre codemandeur. Soyez franc. Mais au-delà de l’étiquette de base, une stratégie plus profonde est en jeu. Vous devez refléter l’ambiance spécifique du bâtiment.
Est-ce une enclave d’artistes aux règles souples ? Ou s’agit-il d’une forteresse de vieil argent avec des normes rigides ? Vous devez connaître la différence. Faites vos devoirs. Mieux encore, demandez à votre courtier de faire le gros du travail ici. Ils connaissent la psychologie du conseil d’administration.
Décoder la dynamique de l’entretien
Les questions sembleront envahissantes. Ils le feront. Le conseil a le droit d’examiner votre vie. Ils recherchent des signaux d’alarme.
Voici comment naviguer dans la salle sans être disqualifié :
- Posez un minimum de questions. Vous êtes le candidat, pas l’intervieweur. Se renseigner sur les politiques de sous-location est un faux pas majeur. Cela indique que vous envisagez de gérer une opération de location à court terme. Demander si les pitbulls de 150 livres sont autorisés suggère que vous en possédez un. Ne faites pas cela volontairement.
- Surveillez votre nom. À moins que vous sachiez qu’un actionnaire actuel est universellement adoré, ne mentionnez pas votre lien avec lui. Cela peut se retourner contre vous si cette personne suscite la controverse.
- Ne vous attendez à aucune confidentialité. Ils vous poseront des questions sur votre travail, vos dettes, vos visiteurs. Ne le prenez pas personnellement. C’est une procédure standard. Ils protègent l’intégrité financière et sociale de la communauté.
Évaluation de la compatibilité avec le mode de vie
A quoi ressemble votre quotidien ?
Êtes-vous un batteur? Organisez-vous des fêtes bruyantes ? Vous attendez-vous à une porte tournante d’amis couch-surfeurs ? Ces détails comptent. Le conseil demande : allez-vous augmenter ou diminuer la valeur de la propriété par votre comportement ?
Discutez avec votre courtier de la « saveur » du bâtiment. Ensuite, adaptez votre récit. Mettez en valeur les points de style de vie qui correspondent à la culture du bâtiment. Minimisez ceux qui s’affrontent.
Si votre style de vie est fondamentalement incompatible avec celui de vos futurs voisins, demandez-vous pourquoi vous envisagez cette construction en premier lieu. C’est un décalage qui attend de se produire.
La vérification de l’empreinte numérique
Le conseil d’administration ne se contente pas d’examiner vos relevés bancaires. Ils regardent vos réseaux sociaux.
Facebook, Instagram, Twitter. Ils vous fouilleront.
Ils recherchent des preuves des problèmes de style de vie mentionnés ci-dessus. Photos de fêtes sauvages. Plaintes contre les voisins. Des diatribes politiques qui pourraient aliéner les actionnaires.
Nettoyez vos profils avant l’entretien. Ou, au moins, définissez-les comme privés. S’ils peuvent voir votre vie, ils jugeront votre futur bail.
Le conseil d’administration ne cherche pas à être méchant. Ils essaient d’assurer la stabilité. Considérez l’entretien comme une conversation sur des valeurs partagées, et non comme un interrogatoire.
Étapes pratiques pour réussir
- Examinez votre demande. Assurez-vous que chaque chiffre sur votre déclaration de revenus correspond à ce que vous dites dans la salle. Les incohérences sont fatales.
- Préparez votre codemandeur. Si vous avez un partenaire ou un membre de votre famille, pratiquez le récit ensemble. Qui répond à quoi ? Qui reste silencieux
Les employeurs sélectionnaient les candidats sur la base de photos d’étudiants ivres d’il y a dix ans. Cette époque est en train de disparaître, mais les enjeux n’ont pas changé. Les entretiens coopératifs sont différents des entretiens d’entreprise standard. Ils sont personnels. Rien n’est interdit. Votre passé est un jeu équitable.
Si vous pensez que votre présence en ligne est privée, vous vous trompez. Les employeurs vous rechercheront sur Google. Il s’agit d’une partie standard du processus de vérification. Si les résultats montrent un comportement qui ne correspond pas à l’image professionnelle que vous essayez de projeter, vous serez rejeté. N’attendez pas qu’ils trouvent les images incriminantes. Trouvez-les d’abord.
Nettoyez votre empreinte numérique
Avant de soumettre une seule candidature, auditez votre vie numérique. Si votre profil vous présente sous un jour négatif, corrigez-le. Supprimez les photos qui vous donnent l’air irresponsable. Réétiquetez les images pour supprimer le contexte qui ne vous sert pas. Annulez les profils de réseaux sociaux que vous n’utilisez plus. Mettez à jour ceux que vous conservez. Assurez-vous que votre personnalité en ligne actuelle reflète le candidat pour lequel vous souhaitez être embauché.
Le dilemme des smartphones
Vous connaissez la règle. Ce qui se passe à Vegas reste à Vegas. Mais cette règle a disparu lorsque les smartphones sont devenus omniprésents. Une photo peut ruiner une carrière avant qu’elle ne démarre. La meilleure défense est la prévention. Si vous assistez à une fête où les choses pourraient devenir incontrôlables, confisquez les téléphones. Ou ne va pas à la fête. Mais soyons honnêtes. La plupart des gens ne choisiront pas la voie sûre. Ils choisiront le parcours ludique. Et ils le regretteront plus tard.
Le dossier permanent
Votre empreinte numérique est permanente. Il vous suit. Lorsque vous postulez pour une coopérative, les employeurs regardent au-delà de votre curriculum vitae. Ils regardent qui vous êtes. Si votre comportement en ligne contredit vos ambitions professionnelles, vous échouerez à l’entretien. Il ne s’agit pas ici de censure. Il s’agit de gestion de la réputation.
Vérifiez vos profils. Supprimez tout ce qui pourrait être utilisé contre vous. Mettez à jour votre biographie. Assurez-vous que vos connexions sont appropriées. Ce n’est pas facultatif. C’est une condition nécessaire pour réussir sur le marché du travail moderne.
Pour plus d’informations sur les coopératives, consultez les liens fournis.
