Anda berdiri di dapur Anda. Lemarinya berwarna hijau alpukat. Lantainya ditutupi karpet dari dinding ke dinding yang berbau jamur dan penyesalan. Atau mungkin Anda hanya memerlukan sudut yang tenang untuk bekerja dari rumah karena peralatan drum pasangan Anda sudah memenuhi ruang tamu.
Apa pun yang terjadi, Anda menginginkan perubahan.
Merencanakan renovasi memang mengasyikkan. Anda bisa bermimpi tentang denah lantai terbuka dan rak khusus. Tapi kemudian pekerjaan sebenarnya dimulai. Anda berurusan dengan subkontraktor, arsitek, kebisingan, dan debu. Kesalahan konstruksi kecil dapat mengubah proyek impian Anda menjadi mimpi buruk lebih cepat daripada yang bisa Anda katakan “ukuran persegi”.
Beberapa kesalahan berada di luar kendali Anda. Yang lain? Anda bisa mencegahnya. Kuncinya adalah mengerjakan pekerjaan rumah Anda. Anda perlu memeriksa arsitek Anda, mendapatkan pembiayaan, dan meneliti setiap perlengkapan sebelum palu pertama diayunkan. Mendapat informasi adalah pertahanan terbaik Anda terhadap stres dan uang yang terbuang sia-sia.
Berikut adalah tiga kesalahan konstruksi pertama yang harus dihindari untuk menghemat waktu, uang, dan kewarasan Anda.
Menjadi Tidak Jelas tentang Anggaran Anda
Kecuali Anda memiliki setumpuk uang tunai yang siap digunakan, kemungkinan besar Anda memerlukan pembiayaan. Masuk akal untuk mengetahui secara pasti apa yang dapat Anda pinjam sebelum Anda duduk bersama arsitek atau kontraktor.
Mengapa ini penting? Jika Anda tidak memiliki anggaran yang jelas, Anda berisiko membayar rencana yang direvisi berkali-kali. Anda mungkin akan jatuh cinta dengan desain yang harganya dua kali lipat dari kemampuan Anda. Menyelesaikan keuangan Anda terlebih dahulu akan menghemat ratusan, bahkan ribuan dolar dengan menjaga agar proyek tetap berjalan sesuai kenyataan.
Mendapatkan pinjaman sekarang lebih sulit dibandingkan sebelum gelembung perumahan pecah, namun ada pilihan. Bank biasanya menawarkan tiga jenis pinjaman renovasi utama:
- Pembiayaan Kembali: Anda menggunakan selisih ekuitas dari nilai rumah Anda saat ini untuk mendanai renovasi.
- Home Equity Line of Credit (HELOC): Ini bertindak sebagai pinjaman kedua terhadap nilai rumah Anda saat ini.
- Pinjaman 203(k): Opsi khusus yang memungkinkan Anda meminjam dengan nilai rumah di masa depan setelah renovasi.
“Tidak seperti pinjaman tradisional, 203(k) memungkinkan Anda meminjam berdasarkan persentase nilai rumah Anda setelah renovasi, dibandingkan nilainya sekarang.”
Anda tidak harus menyelesaikan setiap detail pinjaman sebelum berbicara dengan kontraktor, namun berbicara dengan bank terlebih dahulu akan menetapkan ekspektasi yang realistis. Ini menghentikan Anda dari merencanakan proyek yang tidak mampu Anda tanggung.
Mengikuti Estimasi Pertama
Merasa tidak nyaman meminta banyak kutipan? Berhenti. Kontraktor mengharapkan hal ini. Mereka terbiasa dengan pemilik rumah dalam tahap penelitian.
Bersikaplah terbuka tentang posisi Anda dalam proses tersebut. Beberapa kontraktor di pasar yang kompetitif, seperti atap, bahkan akan menyamakan harga jika Anda menunjukkan tawaran yang lebih rendah kepada mereka.
Ambil pengalaman saya. Saya dan mitra saya membutuhkan atap baru. Kontraktor umum kami dari renovasi besar sebelumnya merekomendasikan tukang atap. Perkiraannya sudah masuk. Kami hampir siap untuk menandatangani.
Kemudian kami memutuskan untuk mendapatkan beberapa perkiraan lagi. Hanya untuk iseng.
Kutipan pertama lebih dari dua kali lipat kutipan lainnya.
Kami memilih kontraktor kelas menengah. Pekerjaannya luar biasa. Kontraktor pertama mungkin juga akan melakukan pekerjaannya dengan baik. Namun kami akan membayar jauh lebih mahal dari harga pasar rata-rata.
Saat mengumpulkan perkiraan, lihat lebih jauh dari label harga. Pertimbangkan:
- Reputasi perusahaan.
- Berapa lama mereka menjalankan bisnis.
- Garansi yang mereka tawarkan atas pekerjaan mereka.
Gunakan sumber daya seperti Angie’s List dan Yelp untuk mengetahui pendapat penduduk setempat. Tawaran murah dari tangan yang tidak dapat diandalkan dapat membuat Anda mengeluarkan biaya perbaikan yang jauh lebih besar nantinya.
Salah Memilih Kontraktor
Di sinilah proyek-proyek keluar jalur. Anda memiliki anggaran. Anda memiliki kutipannya. Sekarang Anda perlu memilih orang yang benar-benar akan membangun visi Anda.
Memilih kontraktor yang salah bukan hanya soal uang. Sudah waktunya. Ini tentang pulang ke rumah setiap hari ke debu, kebisingan, dan kekacauan yang belum selesai. Ini tentang kepercayaan.
Anda membutuhkan seseorang yang berkomunikasi. Anda membutuhkan seseorang yang muncul ketika mereka mengatakan akan melakukannya. Anda membutuhkan seseorang yang menghormati rumah Anda.
Bagaimana Anda menemukan orang itu? Dibutuhkan lebih dari sekedar kartu nama. Dibutuhkan referensi. Dibutuhkan pemeriksaan lisensi. Dibutuhkan melihat pekerjaan masa lalu.
Jika kontraktor tidak jelas mengenai waktunya, itu adalah tanda bahaya. Jika mereka menolak memberikan rincian secara tertulis, tinggalkan saja. Anda tidak hanya mempekerjakan tenaga kerja; Anda mengundang seseorang ke ruang pribadi Anda selama berminggu-minggu atau berbulan-bulan.
Pilihan yang salah mengubah renovasi menjadi situasi penyanderaan. Pilihan yang tepat mengubahnya menjadi kemitraan.
Jangan terburu-buru melakukan langkah ini. Pilihan termurah jarang sekali merupakan pilihan terbaik. Dan pilihan termahal tidak selalu memiliki kualitas terbaik. Carilah keseimbangan. Cari rekam jejaknya.
Karena begitu paku pertama ditancapkan, Anda tidak dapat mencabutnya kembali dengan mudah.
Mengapa Ikatan dan Asuransi Tidak Dapat Dinegosiasikan
Melewatkan obligasi dan asuransi kontraktor adalah pertaruhan yang tidak boleh Anda hilangkan. Jika ada yang tidak beres di lokasi kerja, atau jika kontraktor pergi begitu saja, Anda yang harus memegang tasnya. Bergantung pada peraturan setempat dan ruang lingkup pekerjaan, Anda mungkin juga perlu memverifikasi bahwa profesional tersebut memiliki lisensi yang sesuai.
Anggap saja seperti ini: asuransi melindungi Anda selama kekacauan konstruksi. Ikatan melindungi Anda setelah palu terdiam.
Asuransi mencakup kewajiban langsung. Jika seorang pekerja terluka di properti Anda, asuransi kesehatan mereka atau kebijakan tanggung jawab kontraktor akan menangani tagihan medisnya. Tanpa itu, Anda bisa dituntut ganti rugi. Jika seorang pekerja menjatuhkan peralatan dan menghancurkan lantai kayu baru Anda, asuransi mereka akan membayar penggantiannya. Bukan milik mereka? Itu keluar dari saku Anda.
Ikatan itu berbeda. Ini adalah jaminan finansial bahwa pekerjaan akan selesai sesuai kesepakatan. Jika kontraktor gagal membayar subkontraktor atau pemasok, obligasi akan bertindak untuk menutupi biaya tersebut. Jika mereka hilang setelah mengambil deposit, agen pengikat akan menyelidiki dan mengganti uang Anda untuk pekerjaan yang belum selesai.
Kontraktor yang baik juga akan bersedia bekerja sama dengan Anda agar tetap sesuai anggaran dengan meninjau proposal untuk melihat bagian mana yang dapat Anda kurangi.
DIY Cerdas vs. Jangkauan Berbahaya
Anda dapat menghemat uang dengan menangani sendiri tugas-tugas kecil. Keluarga saya telah melakukan ini selama bertahun-tahun. Kami mencari perlengkapan lampu kami sendiri. Kami membeli lemari kamar mandi secara langsung. Kami memasang kenop pintu. Kami menggantung kipas langit-langit. Ini adalah langkah-langkah yang berisiko rendah dan bernilai tinggi.
Tapi ada garisnya.
Pada tahun 2011, saya dan suami merenovasi rumah kami. Kami memasang sendiri setiap kenop pintu. Butuh waktu satu jam. Kami menghemat beberapa ratus dolar tenaga kerja. Kemenangan sederhana.
Kami juga memutuskan untuk mengecat sendiri interior tambahan baru kami. Itu adalah sebuah kesalahan.
Kami melihat ruangan lain yang telah kami lukis. Ambil rol. Gunakan kain pelapis. Cat dindingnya. Selesai. Kami lupa detailnya. Tambahan baru bukan hanya empat dinding. Itu adalah jendela. Itu adalah alas tiang. Itu adalah pintu. Itu adalah langit-langit.
Setahun kemudian, kami masih belum mengecat trimnya. Langit-langitnya terlalu tinggi untuk tangga kami. Kami akhirnya menyewa seorang profesional hanya untuk pekerjaan plafon karena kami tidak dapat mencapai sudut dengan aman atau merata.
Melakukannya sendiri itu bagus. Ketahuilah secara pasti apa saja yang terlibat sebelum Anda mengayunkan palu pertama. Jangan menatap kayu yang tidak dicat dan menendang diri sendiri.
Biaya Tersembunyi dari Melewatkan Izin
Hal ini membawa kita pada pengawasan yang paling mahal. Lupa izin.
Saat Anda mencabut izin, Anda membayar biaya untuk pengawasan. Inspektur memeriksa pekerjaan kelistrikan, pipa ledeng, dan struktural Anda. Mereka memastikannya memenuhi kode. Ini melindungi nilai rumah dan keamanan Anda.
Lewati izinnya, dan Anda menghemat uang di muka. Anda berisiko terkena denda besar jika inspektur menangkap Anda nanti. Anda berisiko gagal dalam pemeriksaan rumah saat mencoba menjual. Anda berisiko membatalkan asuransi pemilik rumah jika pekerjaan yang tidak diizinkan menyebabkan kebakaran atau banjir.
Selalu tanyakan kepada departemen bangunan setempat Anda sebelum memulai pekerjaan besar.
Perizinan Tidak Dapat Ditawar
Lewati dokumen dan kota atau kabupaten akan memberikan perintah penghentian kerja pada pekerjaan Anda. Hal ini mematikan momentum dan memerlukan biaya. Tarik izin lebih awal. Hal ini memerlukan biaya dan memerlukan waktu, namun mengabaikannya berisiko terkena denda atau penghentian total. Lebih penting lagi, jika ada yang tidak beres dengan pekerjaan yang tidak diizinkan, asuransi pemilik rumah Anda tidak akan menanggungnya.
Komunikasikan dengan kontraktor Anda tentang hal ini. Beberapa menangani perizinan. Sangat merekomendasikan opsi ini. Berurusan dengan pemerintah daerah memang memusingkan. Kontraktor mempunyai kontak. Mereka terus-menerus mencabut izin. Ini lebih cepat bagi mereka.
Jika kontraktor Anda tidak mencabut izinnya, Anda berada dalam bahaya. Lakukan secepatnya. Anda pasti akan melewatkan dokumen untuk pertama kalinya. Biasanya ada masa tunggu antara penyerahan dan penerbitan. Setelah Anda memiliki izin, periksa apakah Anda perlu mempostingnya secara publik. Sebagian besar kota memerlukan rencana di lokasi untuk pengawas. Jaga agar tetap terlihat.
Bicarakan Kekhawatiran
Anda mungkin merasa seperti orang yang cerewet. Jangan takut untuk bertanya. Kontraktor yang baik menanggapinya dengan serius. Anda mungkin mengetahui kesalahan besar lebih awal.
Bayangkan merenovasi dapur. Meja baru telah tiba. Warnanya salah. Jika Anda menangkapnya saat pengiriman, menukarnya dengan cepat. Murah. Setelah diinstal? Anda membayar tenaga kerja untuk menghapusnya. Lalu tunggu yang baru. Jauh lebih mahal.
Periksa secara berkala. Jika Anda tidak tinggal di rumah tersebut, mampirlah setiap hari atau beberapa hari sekali. Lihat bagaimana keadaannya. Tidak dapat memantau pekerjaan? Gunakan sedikit ruang gerak anggaran. Pekerjakan seorang desainer perumahan. Mereka bertindak sebagai advokat Anda di tempat. Mereka menandai potensi masalah sebelum menjadi masalah.
Menara Miring Pisa
Jika Donna Berta Bernardo menanyakan pertanyaan-pertanyaan yang mengganggu pada tahun 1172, apakah menara tersebut akan miring saat ini? Dia memberikan sumbangan awal. Menara ini miring sebagian besar karena buruknya tanah di bawah pondasi. Butuh waktu ratusan tahun untuk menyelesaikannya. Pembangunannya baru selesai pada tahun 2008. Insinyur dan arsitek bekerja sama untuk menopang fondasinya. Mereka menghentikan sisi selatan agar tidak tenggelam ke dalam lumpur dan pasir.
Menuntut Tanggal Penyelesaian yang Dijamin
Skenario Money Pit adalah klise karena suatu alasan. Kontraktor berulang kali memundurkan tanggal penyelesaian. Terkadang penundaan itu masuk akal. Badai salju menutup kota. Badai petir yang parah merusak pekerjaan yang telah selesai. Tindakan Tuhan berada di luar kendali mereka.
Selain peristiwa-peristiwa tersebut, tidak banyak alasan bagus mengapa proyek pembangunan rumah tertunda selama berminggu-minggu atau berbulan-bulan.
Insentif keuangan membantu. Kontraktor yang membangun penambahan rumah kami memberikan tanggal penyelesaian yang pasti dalam kontrak. Untuk setiap hari mereka bekerja melewati tanggal tersebut, mereka membayar kami dengan jumlah yang tetap. Selama bagian konstruksi yang berdebu dan menegangkan, kami terus memperhatikan hadiahnya. Kami tahu mereka harus menyelesaikannya pada tanggal yang ditentukan. Tidak ada yang seperti insentif finansial untuk menjaga agar renovasi tetap berjalan secara efisien.
Tidak semua kontraktor menjamin tanggal penyelesaian. Temukan orang yang mau. Ini menghemat sakit kepala. Kontraktor yang solid memberikan tanggal untuk masalah yang tidak terduga. Mengetahui kapan pekerjaan benar-benar akan selesai sangat bagus untuk ketenangan pikiran.
Kesalahpahaman antara Anda dan kontraktor atau arsitek Anda tidak hanya mengganggu. Harganya mahal. Kurangnya kejelasan dapat membuat Anda tidak puas dengan hasil akhir ruangan atau merusak anggaran Anda. Anda mungkin merasa seperti sedang mengomel, menanyakan terlalu banyak pertanyaan. Tapi mereka bukan pembaca pikiran.
Jika rencana tidak masuk akal, atau klausul kontrak tidak jelas, segera minta penjelasan. Jauh lebih baik menghabiskan waktu satu jam untuk mengklarifikasi detail sekarang daripada seminggu memperbaiki kesalahan di kemudian hari. Jangan menunggu sampai buldoser bergerak untuk menunjukkan adanya kebingungan. Setelah tanah rusak, perubahan memerlukan biaya dua kali lipat dalam hal waktu dan material.
Perangkap Warna Cat
Anda tidak bisa berada di lokasi 24/7. Ini adalah fakta sulit dalam kehidupan renovasi. Anda perlu memercayai tim Anda, namun Anda juga perlu memastikan mereka memercayai visi Anda.
Perhatikan warna catnya. Tampaknya kecil. Sebuah detail kecil. Namun jika kontraktor tidak dapat menghubungi Anda untuk memastikan warna spesifiknya, mereka akan menebak-nebak. Dan kemungkinan besar mereka akan salah menebak.
Sekarang Anda punya dua pilihan.
- Bayar untuk koreksi cat profesional.
- Hiduplah dengan warna dinding yang membuat Anda merinding setiap kali masuk ke dalam ruangan.
Tidak ada pilihan yang ideal. Ketika Anda menghabiskan ribuan dolar untuk renovasi, hasil akhirnya harus sesuai dengan gambaran mental Anda. Tidak dekat dengan itu. Tepat sekali itu.
Email vs. Panggilan Telepon
Cara Anda berkomunikasi sama pentingnya dengan apa yang Anda katakan.
Jika Anda terus-menerus memeriksa email, gunakanlah. Itu membuat lantai utama tetap bersih. Ini memungkinkan kontraktor mengajukan pertanyaan tanpa mengganggu hari kerja Anda. Namun kekuatan sebenarnya dari email adalah jejak kertasnya.
“Pastikan kontraktor Anda juga memiliki nomor ponsel atau kantor Anda, sehingga dia dapat menghubungi Anda dengan cepat jika ada pertanyaan tepat waktu.”
Gunakan email untuk detailnya. Gunakan ponsel Anda untuk keadaan darurat.
Jika muncul pertanyaan yang memengaruhi jadwal atau integritas struktural bangunan, SMS atau panggilan akan lebih cepat. Komunikasi yang cepat membuat proyek terus berjalan. Jika Anda membutuhkan waktu dua hari untuk menjawab pertanyaan kritis, kru akan menganggur. Waktu henti itu memerlukan biaya. Ini juga menunda tanggal kepindahan Anda.
Mempersiapkan Debu
Jika Anda berencana untuk tinggal di rumah saat palu berayun, komunikasi menjadi alat untuk bertahan hidup.
Anda perlu mengetahui kapan fase bising dan berdebu akan datang. Ini bukan tentang hasil akhir. Ini tentang kehidupan sehari-hari.
Mengetahui bahwa pengamplasan drywall dijadwalkan pada hari Selasa memungkinkan Anda:
- Tutupi buku dan barang elektronik Anda.
- Pindahkan meja kopi keluar dari zona ledakan.
- Rencanakan untuk bekerja dari perpustakaan atau kafe hari itu.
Badai debu yang tiba-tiba menimbulkan stres. Gangguan yang direncanakan dapat dikelola. Berikan kontraktor Anda jadwal Anda. Beri tahu mereka saat Anda memerlukan ketenangan untuk melakukan panggilan video. Mereka akan menyesuaikan diri. Anda seharusnya berharap tidak kurang dari itu.
Tidak Mengharapkan Hal yang Tidak Terduga
“Sebagian besar kontraktor akan memasukkan 10 persen cadangan untuk masalah yang tidak terduga ke dalam perkiraan mereka, dan Anda harus memastikan bahwa Anda memiliki uang tunai atau pembiayaan yang cukup untuk menutupi biaya proyek ditambah jumlah cadangan tersebut.”
Anda pikir Anda siap. Anda memiliki papan suasana hati. Anda memilih perlengkapannya. Kemudian dinding keringnya turun.
Tiba-tiba, Anda menatap kebusukan. Atau rayap. Atau tanahnya begitu buruk sehingga tertelan sekop.
Renovasi jarang merupakan garis lurus. Di rumah-rumah tua, peraturan bangunan hanyalah saran, bukan aturan. Anda tidak tahu apa yang tersembunyi di balik plester. Apakah pemilik sebelumnya menyambungkan rumahnya dengan tali pancing dan berharap yang terbaik? Pada versi yang lebih baru, sudut-sudutnya terpotong. Anda mungkin membuka tembok untuk renovasi dapur dan menemukan masalah struktural yang menghambat keseluruhan proyek.
Aturan 10 Persen untuk Biaya Tak Terduga
Persiapan adalah satu-satunya hal yang menghalangi kamar mandi yang sudah jadi dan lubang setengah gali tanpa dana.
Kontraktor biasanya menambahkan cadangan darurat sebesar 10 persen ke dalam perkiraan mereka. Ini bukan keuntungan. Itu adalah asuransi. Jika renovasi berjalan sempurna, Anda mendapatkan uang itu kembali. Jika lantai bawah runtuh, Anda menggunakannya.
Anda perlu memverifikasi ini terlebih dahulu. Apakah kontraktor Anda menyertakannya? Jika tidak, Anda harus menambahkannya sendiri.
Hitung total biaya proyek.
Tambahkan 10 persen.
Pastikan pembiayaan Anda mencakup jumlah tersebut.
Jika Anda membayar tunai, pastikan uangnya ada di bank. Jika Anda menggunakan pinjaman, dapatkan persetujuan awal untuk jumlah yang lebih tinggi sebelum Anda menandatangani apa pun. Kehabisan uang di tengah proyek adalah cara tercepat untuk kehilangan kontraktor dan meninggalkan rumah Anda tampak seperti zona konstruksi selamanya.
Menghitung Pengembalian Investasi
Sebelum Anda membeli satu paku pun, periksa pasarnya.
Menambahkan luas persegi itu bagus. Menambahkan kamar mandi itu bagus. Tapi apakah itu terbayar dalam kode pos spesifik Anda?
Temukan agen properti terpercaya. Mintalah “komps” dari mereka. Yang sebanding adalah rumah di lingkungan Anda dengan statistik serupa—jumlah tempat tidur, jumlah kamar mandi, luas persegi—yang baru saja terjual.
Seorang makelar barang tak bergerak memiliki akses ke database yang tidak Anda miliki. Mereka dapat memberi tahu Anda dengan tepat harga jual rumah 2 kamar tidur, 1 kamar mandi dengan dapur kuno di daerah Anda. Kemudian mereka dapat menunjukkan kepada Anda harga jual rumah serupa dengan dapur yang telah direnovasi.
Selisih antara kedua angka tersebut adalah potensi keuntungan Anda.
Jika data menunjukkan bahwa rumah dengan karpet dari dinding ke dinding dijual dengan harga yang sama dengan rumah berlantai kayu keras, tanyakan pada diri Anda alasannya. Apakah Anda bersedia membelanjakan $8.000 untuk pembelian lantai jika pasar hanya memberi Anda imbalan sebesar $2.000 dalam bentuk peningkatan nilai?
Itu adalah pilihan pribadi. Jadikan rumah Anda indah untuk diri Anda sendiri jika itu tujuannya. Namun jangan melakukannya secara membabi buta. Anda perlu tahu apakah Anda membuang-buang uang atau membangun ekuitas.
Memilih Bahan Yang Merekat
Nilai jual kembali bukan hanya soal kamar. Ini tentang materi.
Mengganti karpet dengan kayu keras biasanya meningkatkan nilai. Tapi kayu keras yang mana? Ek? Maple? Impor eksotis?
Tetap berpegang pada apa yang diharapkan oleh lingkungan sekitar. Jika setiap rumah di blok Anda memiliki laminasi krem, memasang cherry Brasil mungkin terlihat bagus untuk Anda, namun mungkin tidak meningkatkan harga jual. Ini mungkin membuat rumah lebih sulit dijual karena pembeli berikutnya tidak menyukai warnanya.
Keamanan juga penting. Jika Anda berurusan dengan rumah tua, periksa cat timbal atau asbes sebelum Anda mulai mengampelas atau melakukan demo. Itu adalah biaya tersembunyi yang dapat menghapus 10 persen cadangan Anda secara instan.
Anda adalah manajer proyek sekarang. Anda memegang anggaran. Anda yang menelepon.
Kontraktor bisa melakukan pekerjaannya, tapi mereka tidak bisa memprediksi kejutannya. Itu ada padamu.
Jaga agar dana darurat tetap utuh. Tonton perusahaannya. Pilih bahan dengan bijak.
Dan ketika tembok itu runtuh dan Anda melihat sesuatu yang tidak Anda duga, jangan panik. Periksa saja cadangan Anda. Kemudian putuskan apakah Anda ingin memperbaikinya atau meninggalkannya.
Lantai itu milikmu. Secara harfiah.
