Podpisałeś dokumenty. Przekazałeś klucze w celu promocji swojej nieruchomości. Teraz telefon nie dzwoni. Otwarte seanse są puste. Płacisz za usługę, która wydaje się rozpłynąć się w powietrzu. Zaczyna się panika. Czy Twój agent Cię ignoruje? A może jest po prostu niekompetentny?
Odpowiedź na pytanie „czy mogę go zwolnić?” zależy całkowicie od tego, co zapisałeś przed uściśnięciem dłoni.
Większość właścicieli domów uważa, że umowa z agentem nieruchomości jest umową ustną opakowaną w warunki prawne. To jest błędne. To jest specyficzna instrukcja obsługi. Jeśli Twoje oczekiwania nie są jasno określone w tym dokumencie, prawdopodobnie utkniesz w umowie, która przynosi korzyści agentowi, a nie Tobie.
Зміст
Siła pisemnej umowy
Cheryl Bilbrey, dyrektor generalna biura Better Business Bureau (BBB) w hrabstwach San Diego i Imperial, regularnie mierzy się z konsekwencjami takich sytuacji. Jej najczęstsza skarga? Sprzedawcy czują się oszukani co do zasięgu swoich odbiorców. Wierzyli, że ich dom będzie codziennie pokazywany. Agent uważał, że „pokazywanie” oznacza publikowanie reklamy w MLS raz w miesiącu.
Bez szczególnych warunków „zaniedbanie obowiązków” jest pojęciem subiektywnym. Jeśli istnieją szczególne warunki, jest to naruszenie umowy.
Podpisując umowę sprzedaży musisz określić warunki współpracy. Niejasne obietnice są bezużyteczne. Potrzebujesz konkretnych wskaźników. Chcesz, żeby dom był pokazywany dwa razy w miesiącu? Zapisz to. Czy za pokaz otwarty uważa się sytuację, w której agent po prostu przejechał obok domu, nie zapraszając nikogo do środka? Określ, co uważa się za prawidłowe wyświetlenie.
Definicja „wyświetleń” i reklamy
Punktem tarcia jest prawie zawsze plan marketingowy. Przed podpisaniem umowy należy zadać trudne pytania.
- Częstotliwość: Ile razy w miesiącu dom będzie fizycznie pokazywany potencjalnym nabywcom?
- Definicja: Czy przejechanie obok domu się liczy? A może kupujący musi wejść do lokalu?
- Pokazy otwarte: Jeśli podaż na rynku jest niska, czy agent będzie organizował te pokazy? Jeśli tak, jak będzie je reklamował?
- Obecność w Internecie: Na jakich platformach pojawi się Twoja reklama?
Jeśli umowa stanowi, że agent będzie reklamował dom w Zillow w Trulia i organizował dwa otwarte pokazy miesięcznie, a tego nie zrobił, masz przewagę. Możesz rozwiązać umowę i znaleźć nowego agenta, który faktycznie będzie pracował.
„Jeśli zostało to spisane i nie jest przestrzegane, stanowi to naruszenie umowy i można od niej odstąpić” – mówi Bilbrey.
A co by było, gdybyś nic nie zapisał?
Jeśli podpisałeś standardową umowę bez tych szczegółów, Twoja sytuacja jest bardziej skomplikowana. Prawdopodobnie nie można jednostronnie zerwać umowy bez konsekwencji prawnych. Jesteś związany postanowieniami do dnia wygaśnięcia umowy.
W takim przypadku musisz stać się tym „głośnym klientem”.
Przestań czekać na aktualizacje informacji. Zadzwoń do swojego agenta. Zadawaj trudne pytania. Poproś o szczegółowy dziennik wszystkich działań:
* Kto pokazał dom?
*Jakie opinie przekazali?
* Jakie kanały marketingowe są obecnie aktywne?
* Jaki jest plan działania na najbliższe dwa tygodnie?
Utrudnij im lenistwo. Domagaj się dowodów ich wysiłków. Jeśli nie mogą ich dostarczyć, być może będziesz musiał skonsultować się z prawnikiem zajmującym się nieruchomościami, aby ustalić, czy ich zaniedbanie stanowi naruszenie, nawet jeśli umowa jest niejasno sformułowana. Ale bądź przygotowany na walkę.
Podsumowanie
Nieruchomości to transakcja biznesowa. Pomyśl o umowie sprzedaży jako o umowie dotyczącej poziomu usług (SLA) dla dostawcy oprogramowania. Płacisz za rezultaty. Musisz określić, jak te wyniki powinny wyglądać na papierze.
Jeśli Twój agent nie dotrzymuje terminów i umowa jest jasna, odejdź. Jeżeli umowa
