Você pode imaginar as maneiras óbvias de ser rejeitado por um conselho cooperativo. Talvez você discurse sobre o apartamento de solteiro dos seus sonhos no saguão. Ou você aparece na entrevista matinal cheirando a destilaria. Esses são movimentos amadores. O verdadeiro perigo vem das armadilhas mais sorrateiras. Aqueles que prejudicam suas chances, mesmo sem você perceber.
Não se trata apenas de ser rude. É sobre a realidade jurídica. Uma decisão do Tribunal de Apelações de 1990, Levandusky v. One Fifth Ave. Corp., dá aos conselhos cooperativos enorme poder. Eles podem usar o “julgamento comercial” para aceitá-lo ou negá-lo. Desde que não estejam a violar as leis anti-discriminação, não têm de explicar porquê. Na cidade de Nova York e em muitos outros lugares, o conselho pode rejeitá-lo por qualquer motivo. Ou nenhuma razão.
Pense em comprar uma cooperativa menos como comprar um imóvel. Pense nisso como ingressar em um clube privado. Você não é dono das paredes. A corporação faz. O preço das suas ações acompanha a saúde do edifício. O conselho decide se você agrega valor ao clube. Ou se você fizer furos no casco. E afundar o navio inteiro.
Aqui estão os motivos comuns que inclinam a balança contra os candidatos.
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10. Bandeiras Vermelhas Financeiras
Sejamos francos. Apesar dos rumores de que os conselhos rejeitam as pessoas por usarem meias marrons com sapatos pretos, o dinheiro geralmente é o culpado. A grande maioria das rejeições se resume aos seus resultados financeiros.
Comece com sua pontuação de crédito. As cooperativas querem membros que paguem suas contas. Sua pontuação é a medida mais objetiva disso. Pague os saldos do cartão de crédito. Mantenha tudo sob controle.
O dinheiro é rei. Não espere que um conselho cooperativo seja tolerante. A pré-aprovação de um banco já é rigorosa. A diretoria será ainda mais rígida. Eles procuram liquidez. Eles querem saber que você pode cobrir a manutenção mensal mesmo que algo dê errado.
Edifícios exclusivos parecem mais profundos. Eles se preocupam com a origem do seu dinheiro. É ilegal rejeitar um candidato com base em seu trabalho. Mas os conselhos não precisam dar razões. Provar que sua rejeição foi porque você é uma estrela pop ou um advogado especializado em danos pessoais é quase impossível. Eles podem preferir professores ou médicos. Você nunca saberá com certeza.
9. Mentir no aplicativo
Os aplicativos cooperativos são longos. Eles pedem tudo. Números de segurança social. Detalhes do empregador. Extratos bancários. É tentador deixar de fora as partes embaraçosas. A lacuna no emprego. O recente divórcio. A complicada história financeira.
Não faça isso.
Os conselhos realizam verificações de crédito. Eles chamam referências. Eles extraem registros públicos. Eles verificam a renda. Se encontrarem uma discrepância, não pedem esclarecimentos. Eles rejeitam você. Mentir não é apenas desonesto. É uma violação do contrato que você está tentando assinar. O pedido é um documento legal. Trate-o como um.
Se você tem uma mancha, resolva-a. Explique isso. Adquira-o. A honestidade às vezes pode salvar uma aplicação instável. A decepção irá matá-lo instantaneamente.
Parece bastante simples no papel. Você tem o dinheiro. Você tem o crédito. Seu passado está limpo. Se essa fosse a realidade, cada candidato à cooperativa entraria com US$ 20 milhões em ativos líquidos, uma pontuação de crédito de 810 e um armário completamente livre de esqueletos. Mas a vida cooperativa não funciona assim.
Os conselhos não estão apenas em busca de dinheiro. Eles estão procurando segurança. Os incentivos financeiros e sociais levam-nos a manter os mentirosos fora dos seus clubes privados. Isso significa que seu aplicativo passará por uma verificação dupla. Cada número. Cada nome. Cada reivindicação. Espere uma verificação de antecedentes que pareça menos uma formalidade e mais uma busca de cavidade. Você pode ir embora se odiar a ideia de alguém de fora vasculhar sua história. Mas se você quiser o apartamento, você se submete à busca.
Tentar esconder problemas de crédito é uma armadilha. É um dos tapetes mais fáceis de levantar. É quase certo que você será pego. Melhor divulgar os problemas antecipadamente e explicar o contexto. A transparência sempre supera a surpresa.
8: Desorganização
Participar de um conselho cooperativo raramente, ou nunca, é um trabalho remunerado. Estes são voluntários. Eles têm empregos diurnos. Famílias. Outros compromissos. A última coisa que eles querem é vasculhar uma pasta cheia de seus documentos, quer queira quer não. Não dê a eles um taco de papel transbordando.
Trabalhe com seu corretor. Pergunte-lhes como os membros do conselho daquele prédio específico preferem ver as informações. Siga essas regras de formatação ao pé da letra. Na dúvida, vincule o documento. Use guias codificadas por cores. Parece profissional. Parece preparado.
Organizar suas informações faz mais do que apenas torná-las legíveis. Sinaliza cuidado. Isso mostra que você é o tipo de pessoa que pontua os i e cruza os t. Os conselhos percebem isso. Eles valorizam isso. É uma vantagem aos olhos deles.
7: Requisitos de construção
Você acha que sabe o que uma cooperativa quer? A maioria não. Eles possuem regras rígidas que vão muito além de apenas pagar a manutenção mensal. Esses são os obstáculos específicos que você deve superar antes mesmo de conseguir uma entrevista.
O adiantamento de 20%
A maioria das cooperativas exige um pagamento inicial de pelo menos 20% do preço de compra. Alguns edifícios exigem 40% ou mais. Esta não é apenas uma preferência. É um filtro difícil. Se você não puder provar que tem dinheiro líquido e pronto, seu aplicativo estará morto na chegada.
Rácio dívida/rendimento
Os conselhos analisam a sua relação dívida / rendimento. Eles querem ver se você pode pagar a hipoteca e as taxas de manutenção. Se o pagamento mensal da sua dívida consumir mais de 30% a 40% da sua renda mensal bruta, eles ficarão preocupados. A alta alavancagem é uma bandeira vermelha. Isso sugere que você está muito esticado. Uma perda de emprego e o prédio fica preso com um proprietário inadimplente.
Requisitos de Liquidez
Ter uma renda alta não é suficiente. Você precisa de ativos líquidos. Isso significa dinheiro no banco. Títulos negociáveis. Coisas que você pode vender rapidamente se o mercado mudar. Os imóveis contam, mas geralmente só após o fechamento. Os conselhos querem saber que você tem um buffer. Freqüentemente, eles exigem que você tenha dinheiro suficiente para cobrir 12 a 24 meses de taxas de manutenção após a compra
Você acha que o pedido de hipoteca é a parte mais difícil? Tente navegar pelo labirinto dos estatutos da cooperativa antes mesmo de enviar uma oferta. Os sites imobiliários permitem filtrar unidades que aceitam animais de estimação ou políticas de proibição de fumar, mas esses são apenas filtros de nível superficial. Os obstáculos reais estão enterrados no contrato de manutenção proprietário.
Se você está planejando comprar com um conselho cooperativo, você precisa tratar a fase de devida diligência como uma verificação de antecedentes do próprio edifício. Comece com os requisitos de financiamento. Você pode obter uma hipoteca de 25% do preço de compra? Ou o prédio exige redução de 50%? Alguns conselhos ultrarrígidos exigem 100% em dinheiro. Se você estiver em dúvida quanto à sua liquidez, esteja preparado para que eles peçam que você pague antecipadamente as taxas de manutenção em uma conta de garantia por anos. É uma forma de garantir que você possa realmente pagar as contas.
Depois, há o estilo de vida adequado. Eles permitem sublocações? Se você perder o emprego, poderá alugar sua unidade? E quanto ao trabalho remoto? Alguns edifícios proíbem totalmente o trabalho em casa para proteger a “vibração” residencial. E sim, a política para animais de estimação é geralmente mais rígida do que as leis habitacionais da cidade. Eles não apenas verificam se há cães; eles verificam raça, peso e espécie. Um pit bull de 120 libras não pode entrar em um prédio que proíbe gatos. Não se inscreva esperando que o conselho conceda uma isenção única. Eles não vão.
A entrevista com o conselho cooperativo não é o lugar para descobrir que você é incompatível com as regras de construção.
Verifique todas as restrições antes de se apaixonar por um local sem porteiro. Se o edifício necessitar de habitação a tempo inteiro, não poderá utilizá-lo como pied-terre. Se eles proibirem os fiadores, você precisará de crédito perfeito e bolsos fundos. Descubra agora.
6: Preço de venda baixo
Aquela sensação quando seu lance baixo é aceito? Você provavelmente dançou em sua apertada cozinha alugada. Você pensou que ganhou. Você não fez isso. Na verdade, você acabou de entregar uma arma ao conselho cooperativo.
Os conselhos de administração das cooperativas têm mais medo de uma coisa do que de um vizinho difícil: uma queda no valor das ações. Ao contrário de um condomínio, onde você possui a escritura do espaço físico, em uma cooperativa você possui ações da empresa proprietária do prédio. O valor dessas ações está diretamente vinculado ao preço de mercado das unidades.
Ao vender por um valor significativamente inferior ao de mercado, você abre um precedente. Diz ao mercado que as unidades do edifício valem menos. Isso não machuca apenas você; prejudica todos os outros acionistas. Se o conselho perceber sua venda, ele poderá bloquear o fechamento. Eles têm o direito de rejeitar o comprador, mesmo que o vendedor esteja disposto.
Por que eles fariam isso? Para proteger o patrimônio dos demais acionistas. Se o mercado estiver fraco, os conselhos geralmente congelam as vendas baixas. Eles preferem ter uma unidade vazia no mercado do que definir um preço de venda “comparável” mais baixo que reduza o valor do investimento de todos os outros. É um movimento defensivo. O vendedor pode ficar preso a uma unidade que não pode movimentar e o comprador pode ser intimidado a pagar um preço mais alto ou ir embora totalmente. Os membros do conselho mantêm seu próprio patrimônio seguro enquanto o resto de vocês luta.
Cuidado com o lance baixo. A aceitação pelo vendedor não é aceitação pelo edifício.
5: Estabilidade
A estabilidade financeira é a base de qualquer aplicação cooperativa. O conselho quer saber se você não deixará de pagar suas taxas de manutenção. Eles analisam sua relação dívida / rendimento, seu histórico profissional e seus ativos líquidos.
Mas não se trata apenas de dinheiro. É uma questão de previsibilidade. Os conselhos preferem compradores que planejam ficar por anos. Uma nadadeira é um risco. Um comprador que pode sublocar
Os conselhos cooperativos não estão apenas comprando um comprador. Eles estão examinando um vizinho pelas próximas duas décadas. Este é um relacionamento permanente, não um arrendamento temporário. O conselho quer saber se você estará presente quando o telhado vazar em 2035, e não apenas se poderá pagar a conta de manutenção este mês. A principal ferramenta deles para prever seu comportamento futuro é o seu passado.
Eles procuram estabilidade.
Isso cria um obstáculo para o candidato não convencional. Se você é um roteirista com renda que dispara vertiginosamente, uma pessoa que está passando pelo quarto casamento ou alguém que alternou entre seis empregos em oito anos, você é um caso atípico. Outliers assustam placas. Eles representam risco.
Mas o risco é administrável se você controlar a narrativa.
A maioria dos problemas de instabilidade aparecem no pacote do seu aplicativo. Chegar à fase de entrevista é uma grande vitória. Isso significa que o conselho está disposto a olhar além do caos. Eles veem promessas suficientes para lhe dar um lugar à mesa. Agora você tem que esculpir a história. Você precisa explicar por que seu salário oscilou entre US$ 20.000 e US$ 400.000 na última década. Você tem que provar que, apesar da volatilidade, a sua situação financeira atual é sólida o suficiente para durar pelo próximo século.
4: A armadilha da papelada
Você pode pensar que o pacote de aplicativos personalizado e angustiante é a linha de chegada. Não é. Muitas vezes é apenas o ponto de partida.
Uma aplicação completa ajuda a evitar obstáculos posteriores. Se você responder antecipadamente a todas as perguntas possíveis, reduzirá as chances de ficar preso no purgatório administrativo mais tarde. Mas você deve ser meticuloso.
Por exemplo, não liste apenas seus ativos. Anexe a verificação. Uma foto de sua família praticando mergulho com snorkel perto de sua casa de férias nas Ilhas Cayman não é prova de propriedade. Uma cópia oficial do título é. Os conselhos se preocupam com a realidade jurídica, não com as fotos das suas férias.
Se você listar “receitas de outras empresas”, esteja preparado para uma investigação granular. O conselho pedirá que você defina essa outra receita. Eles querem saber de onde vem o dinheiro, quão consistente é e se é tributável. Responda a essas perguntas de forma proativa. Não espere que eles perguntem.
No entanto, mesmo com críticas perfeitas, você provavelmente enfrentará solicitações de papelada perdidas durante o processo. Você pode perder uma assinatura. Você pode esquecer um extrato bancário. É aqui que muitos aplicativos morrem.
Se você deixar uma bola de chão rolar pelas pernas, talvez não consiga outra chance.
Deixar de responder prontamente ou corretamente às solicitações do conselho é uma maneira segura de condenar sua inscrição. Eles não perdoam o descuido. Eles interpretam isso como falta de confiabilidade.
3: A entrevista que quebra você
Depois da papelada, você enfrenta o elemento humano. A entrevista.
É aqui que você conhece as pessoas que têm seu destino nas mãos. Não é uma entrevista de emprego. Você não está tentando provar que é o melhor candidato para uma função. Você está tentando provar que será um bom vizinho.
As perguntas parecerão pessoais. Eles irão investigar seu estilo de vida, seus convidados, seus hábitos. Por que você trabalha em horários estranhos? Quem fica na sua casa? Você tem animais de estimação e, em caso afirmativo, quem os leva para passear?
Eles estão procurando bandeiras vermelhas. Não apenas financeiros, mas comportamentais. Você está falando alto? Você é litigioso? Você segue regras?
Suas respostas devem ser consistentes com sua papelada. Contrad
Você chegou à linha de chegada. A entrevista do conselho é o último e muitas vezes o mais assustador obstáculo no processo de compra da cooperativa. Não é apenas uma formalidade. É uma verificação de adequação cultural.
Faça um grande favor a si mesmo. Apareça na hora certa. Isso parece óbvio, mas as pessoas esquecem. Vista-se de maneira conservadora. Não brigue com seu co-requerente. Seja direto. Mas, além da etiqueta básica, há uma estratégia mais profunda em jogo. Você precisa espelhar a vibração específica do edifício.
É um enclave de artistas com regras vagas? Ou é uma fortaleza de dinheiro antigo com padrões rígidos? Você deve saber a diferença. Faça sua lição de casa. Melhor ainda, peça ao seu corretor para fazer o trabalho pesado aqui. Eles conhecem a psicologia do conselho.
Decodificando a dinâmica da entrevista
As perguntas parecerão invasivas. Eles irão. O conselho tem o direito de investigar sua vida. Eles estão procurando bandeiras vermelhas.
Veja como navegar pela sala sem ser desqualificado:
- Faça perguntas mínimas. Você é o candidato, não o entrevistador. Perguntar sobre políticas de sublocação é uma grande gafe. Sinaliza que você planeja administrar uma operação de aluguel de curto prazo. Perguntar se pit bulls de 150 libras são permitidos sugere que você possui um. Não seja voluntário.
- Cuidado com a menção do seu nome. A menos que você saiba que um acionista atual é universalmente adorado, não mencione sua conexão com ele. O tiro pode sair pela culatra se essa pessoa for controversa.
- Espere privacidade zero. Eles perguntarão sobre seu trabalho, suas dívidas, seus visitantes. Não leve isso para o lado pessoal. É um procedimento padrão. Eles estão protegendo a integridade financeira e social da comunidade.
Avaliando a compatibilidade do estilo de vida
Como é sua vida diária?
Você é baterista? Você organiza festas barulhentas? Você espera uma porta giratória de amigos surfando no sofá? Esses detalhes são importantes. O conselho está perguntando: você aumentará ou diminuirá o valor da propriedade através do seu comportamento?
Converse com seu corretor sobre o “sabor” do edifício. Em seguida, adapte sua narrativa. Destaque pontos de estilo de vida que se alinhem com a cultura do edifício. Minimize aqueles que se chocam.
Se o seu estilo de vida é fundamentalmente incompatível com o dos seus futuros vizinhos, pergunte-se por que você está buscando este edifício em primeiro lugar. É uma incompatibilidade esperando para acontecer.
A verificação da pegada digital
O conselho não analisa apenas seus extratos bancários. Eles olham para suas redes sociais.
Facebook, Instagram, Twitter. Eles vão revistar você.
Eles estão procurando evidências dos problemas de estilo de vida mencionados acima. Fotos de festas selvagens. Reclamações sobre vizinhos. Discursos políticos que podem alienar os acionistas.
Limpe seus perfis antes da entrevista. Ou, pelo menos, defina-os como privados. Se eles puderem ver sua vida, julgarão seu futuro arrendamento.
O conselho não está tentando ser mau. Eles estão tentando garantir a estabilidade. Trate a entrevista como uma conversa sobre valores compartilhados, não como um interrogatório.
Passos práticos para o sucesso
- Revise sua inscrição. Certifique-se de que cada número em sua declaração de imposto de renda corresponda ao que você diz na sala. As inconsistências são fatais.
- Prepare seu co-requerente. Se você tiver um companheiro ou membro da família, pratiquem a narrativa juntos. Quem responde o quê? Quem fica em silêncio
Os empregadores costumavam selecionar candidatos com base em fotos de faculdades bêbadas tiradas há dez anos. Essa era está acabando, mas o que está em jogo não mudou. As entrevistas cooperativas são diferentes das entrevistas corporativas padrão. Eles são pessoais. Nada está fora dos limites. Seu passado é um jogo justo.
Se você acha que sua presença online é privada, você está errado. Os empregadores irão pesquisar você no Google. É uma parte padrão do processo de verificação. Se os resultados mostrarem um comportamento que não corresponda à imagem profissional que você está tentando projetar, você será rejeitado. Não espere que eles encontrem as fotos incriminatórias. Encontre-os primeiro.
Limpe sua pegada digital
Antes de enviar uma única inscrição, audite sua vida digital. Se o seu perfil mostra você de uma forma negativa, conserte-o. Exclua fotos que façam você parecer irresponsável. Retag imagens para remover o contexto que não é útil para você. Cancele perfis de mídia social que você não usa mais. Atualize aqueles que você mantém. Certifique-se de que sua personalidade online atual reflita o candidato para o qual você deseja ser contratado.
O dilema do smartphone
Você conhece a regra. O que acontece em Vegas fica em Vegas. Mas essa regra morreu quando os smartphones se tornaram onipresentes. Uma foto pode arruinar uma carreira antes mesmo de ela começar. A melhor defesa é a prevenção. Se você estiver em uma festa onde as coisas podem sair do controle, confisque os telefones. Ou não vá à festa. Mas sejamos honestos. A maioria das pessoas não escolherá o caminho seguro. Eles escolherão o caminho divertido. E eles vão se arrepender mais tarde.
O Registro Permanente
Sua pegada digital é permanente. Ele segue você. Quando você se inscreve em uma cooperativa, os empregadores olham além do seu currículo. Eles olham para quem você é. Se o seu comportamento online contradizer as suas ambições profissionais, você será reprovado na entrevista. Não se trata de censura. Trata-se de gestão de reputação.
Verifique seus perfis. Remova qualquer coisa que possa ser usada contra você. Atualize sua biografia. Certifique-se de que suas conexões sejam apropriadas. Isto não é opcional. É um requisito para o sucesso no mercado de trabalho moderno.
Para obter mais informações sobre cooperativas, consulte os links fornecidos.
