Anda dapat membayangkan cara yang jelas untuk mendapatkan penolakan dari dewan koperasi. Mungkin Anda mengoceh tentang bujangan impian Anda di lobi. Atau Anda datang ke wawancara pagi dengan bau seperti tempat penyulingan. Itu adalah gerakan amatir. Bahaya sebenarnya datang dari perangkap yang lebih licik. Hal-hal yang merusak peluang Anda tanpa Anda menyadarinya datang.
Ini bukan hanya tentang bersikap kasar. Ini tentang realitas hukum. Keputusan Pengadilan Banding tahun 1990, Levandusky v. One Fifth Ave. Corp., memberikan kekuatan besar kepada dewan koperasi. Mereka dapat menggunakan “penilaian bisnis” untuk menerima atau menolak Anda. Selama mereka tidak melanggar undang-undang anti diskriminasi, mereka tidak perlu menjelaskan alasannya. Di New York City dan banyak tempat lainnya, dewan dapat menolak Anda dengan alasan apa pun. Atau tidak ada alasan sama sekali.
Bayangkan membeli ke koperasi tidak seperti membeli real estat. Anggap saja seperti bergabung dengan klub swasta. Anda tidak memiliki temboknya. Korporasi melakukannya. Harga saham Anda bergerak seiring dengan kesehatan gedung. Dewan memutuskan apakah Anda menambah nilai klub. Atau jika Anda mengebor lubang di lambung kapal. Dan menenggelamkan seluruh kapal.
Berikut adalah alasan umum yang mempengaruhi pelamar.
Зміст
10. Bendera Merah Finansial
Jujur saja. Meskipun ada rumor bahwa dewan direksi menolak orang karena mengenakan kaus kaki coklat dengan sepatu hitam, uang biasanya menjadi biang keladinya. Sebagian besar penolakan disebabkan oleh keuntungan Anda.
Mulailah dengan skor kredit Anda. Koperasi menginginkan anggota yang membayar tagihan mereka. Skor Anda adalah ukuran paling obyektif dari hal tersebut. Bayar saldo kartu kredit tersebut. Kendalikan.
Uang tunai adalah raja. Jangan berharap dewan koperasi bersikap lunak. Persetujuan awal suatu bank sudah sangat ketat. Dewan akan tetap lebih ketat. Mereka mencari likuiditas. Mereka ingin tahu bahwa Anda dapat menanggung biaya pemeliharaan bulanan meskipun terjadi kesalahan.
Bangunan eksklusif terlihat lebih dalam. Mereka peduli dari mana uang Anda berasal. Menolak pelamar berdasarkan pekerjaannya adalah tindakan ilegal. Namun dewan tidak perlu memberikan alasan. Hampir mustahil untuk membuktikan penolakan Anda karena Anda seorang bintang pop atau pengacara cedera pribadi. Mereka mungkin lebih memilih guru atau dokter. Anda tidak akan pernah tahu pasti.
9. Berbohong pada Aplikasi
Permohonan koperasi itu panjang. Mereka meminta segalanya. Nomor jaminan sosial. Detail majikan. Laporan bank. Sangat menggoda untuk mengabaikan bagian-bagian yang memalukan. Kesenjangan dalam lapangan kerja. Perceraian baru-baru ini. Sejarah keuangan yang berantakan.
Jangan lakukan itu.
Dewan menjalankan pemeriksaan kredit. Mereka menyebutnya referensi. Mereka menarik catatan publik. Mereka memverifikasi pendapatan. Jika mereka menemukan kejanggalan, mereka tidak meminta klarifikasi. Mereka menolak Anda. Berbohong bukan hanya tidak jujur. Itu adalah pelanggaran kontrak yang ingin Anda tandatangani. Permohonan adalah dokumen hukum. Perlakukan itu seperti itu.
Jika Anda memiliki noda, atasi. Jelaskan itu. Miliki itu. Kejujuran terkadang bisa menyelamatkan lamaran yang goyah. Penipuan akan langsung membunuhnya.
Kedengarannya cukup sederhana di atas kertas. Anda punya uang tunai. Anda memiliki pujian. Masa lalumu bersih. Jika itu kenyataannya, setiap pemohon koperasi akan masuk dengan aset likuid sebesar $20 juta, skor kredit 810, dan lemari yang benar-benar bebas dari kerangka. Namun kehidupan koperasi tidak berjalan seperti itu.
Dewan tidak hanya mencari uang. Mereka mencari keamanan. Insentif finansial dan sosial mendorong mereka untuk menjauhkan pembohong dari klub pribadinya. Ini berarti permohonan Anda akan menjalani pemeriksaan ulang. Setiap nomor. Setiap nama. Setiap klaim. Harapkan pemeriksaan latar belakang yang tidak terasa seperti formalitas dan lebih seperti pencarian rongga. Anda dapat pergi jika Anda tidak menyukai gagasan orang luar menggali sejarah Anda. Tetapi jika Anda menginginkan apartemen itu, Anda kirimkan ke pencarian.
Mencoba menyembunyikan masalah kredit adalah sebuah jebakan. Ini adalah salah satu permadani yang paling mudah untuk diangkat. Anda hampir pasti akan tertangkap. Lebih baik ungkapkan permasalahannya terlebih dahulu dan jelaskan konteksnya. Transparansi selalu mengalahkan kejutan.
8: Disorganisasi
Duduk di dewan koperasi jarang sekali, jika pernah, merupakan pekerjaan yang berbayar. Ini adalah sukarelawan. Mereka memiliki pekerjaan harian. Keluarga. Komitmen lainnya. Hal terakhir yang ingin mereka lakukan adalah mengarungi folder yang penuh dengan dokumen Anda. Jangan beri mereka kertas taco yang melimpah.
Bekerjalah dengan broker Anda. Tanyakan kepada mereka bagaimana anggota dewan di gedung tertentu lebih suka melihat informasi. Ikuti aturan pemformatan tersebut secara menyeluruh. Jika ragu, ikat dokumen tersebut. Gunakan tab berkode warna. Itu terlihat profesional. Tampaknya sudah siap.
Mengorganisasikan informasi Anda tidak hanya sekedar membuatnya mudah dibaca. Ini menandakan kepedulian. Ini menunjukkan bahwa Anda adalah tipe orang yang memberi titik pada i dan menyilangkan t. Dewan memperhatikan hal itu. Mereka menghargainya. Ini merupakan nilai plus di mata mereka.
7: Persyaratan Bangunan
Anda pikir Anda tahu apa yang diinginkan koperasi? Kebanyakan tidak. Mereka memiliki aturan ketat yang lebih dari sekadar membayar biaya pemeliharaan bulanan. Ini adalah rintangan spesifik yang harus Anda selesaikan bahkan sebelum Anda melakukan wawancara.
Uang Muka 20%
Kebanyakan koperasi mensyaratkan uang muka minimal 20% dari harga pembelian. Beberapa bangunan menuntut 40% atau lebih. Ini bukan sekadar preferensi. Ini adalah filter yang keras. Jika Anda tidak dapat membuktikan bahwa Anda memiliki uang tunai yang cair dan siap, aplikasi Anda akan mati pada saat kedatangan.
Rasio Hutang terhadap Pendapatan
Dewan melihat rasio utang terhadap pendapatan Anda. Mereka ingin melihat bahwa Anda mampu membayar hipotek dan biaya pemeliharaan. Jika pembayaran utang bulanan Anda menghabiskan lebih dari 30% hingga 40% pendapatan kotor bulanan Anda, mereka akan khawatir. Leverage yang tinggi adalah tanda bahaya. Ini menunjukkan bahwa Anda terlalu kurus. Satu pekerjaan hilang dan bangunan itu tertahan oleh pemilik yang tidak membayar.
Persyaratan Likuiditas
Memiliki penghasilan tinggi saja tidak cukup. Anda membutuhkan aset likuid. Artinya uang tunai di bank. Surat berharga. Barang yang bisa Anda jual dengan cepat jika pasar berubah. Real estat penting, tetapi biasanya hanya setelah penutupan. Dewan ingin tahu bahwa Anda memiliki buffer. Mereka sering kali mengharuskan Anda memiliki cukup uang tunai untuk menutupi biaya pemeliharaan 12 hingga 24 bulan setelah pembelian
Menurut Anda, pengajuan hipotek adalah bagian yang sulit? Cobalah menavigasi labirin peraturan koperasi bahkan sebelum Anda mengajukan penawaran. Situs web real estat memungkinkan Anda memfilter unit ramah hewan peliharaan atau kebijakan larangan merokok, namun itu hanyalah filter tingkat permukaan. Rintangan sebenarnya terkubur dalam perjanjian pemeliharaan kepemilikan.
Jika Anda berencana membeli dengan dewan koperasi, Anda perlu memperlakukan tahap uji tuntas seperti pemeriksaan latar belakang bangunan itu sendiri. Mulailah dengan persyaratan pembiayaan. Bisakah Anda mendapatkan hipotek sebesar 25% dari harga pembelian? Atau apakah permintaan bangunan turun 50%? Beberapa dewan yang sangat ketat memerlukan uang tunai 100%. Jika Anda ragu dengan likuiditas Anda, bersiaplah jika mereka meminta Anda membayar di muka biaya pemeliharaan ke rekening escrow selama bertahun-tahun. Ini adalah cara untuk memastikan Anda benar-benar dapat membayar tagihan.
Lalu ada gaya hidup yang cocok. Apakah mereka mengizinkan sewa menyewa? Jika Anda kehilangan pekerjaan, bisakah Anda menyewakan unit Anda? Bagaimana dengan pekerjaan jarak jauh? Beberapa bangunan melarang bekerja dari rumah sepenuhnya untuk melindungi “suasana” perumahan. Dan ya, kebijakan hewan peliharaan biasanya lebih ketat daripada undang-undang perumahan kota. Mereka tidak hanya memeriksa anjing; mereka memeriksa ras, berat, dan spesies. Seekor pit bull seberat 120 pon tidak dapat dipelihara di gedung yang melarang kucing. Jangan mengajukan permohonan dengan harapan dewan akan memberikan pengecualian satu kali. Mereka tidak akan melakukannya.
Wawancara dewan koperasi bukanlah tempat untuk mengetahui bahwa Anda tidak sesuai dengan peraturan bangunan.
Periksa setiap batasan sebelum Anda jatuh cinta dengan walk-up tanpa penjaga pintu. Jika bangunan tersebut membutuhkan tempat tinggal penuh waktu, Anda tidak dapat menggunakannya sebagai pied-terre. Jika mereka melarang penjamin, Anda memerlukan kredit yang sempurna dan kantong yang dalam. Cari tahu sekarang.
6: Harga Jual Rendah
Perasaan ketika tawaran rendahan Anda diterima? Anda mungkin menari di dapur sewaan Anda yang sempit. Anda pikir Anda menang. Anda tidak melakukannya. Faktanya, Anda baru saja menyerahkan senjata kepada dewan koperasi.
Dewan koperasi lebih takut pada satu hal daripada tetangga yang sulit: penurunan nilai saham. Berbeda dengan kondominium, di mana Anda memiliki akta atas ruang fisik, di koperasi, Anda memiliki saham di perusahaan yang memiliki bangunan tersebut. Nilai saham tersebut terkait langsung dengan harga pasar unit tersebut.
Ketika Anda menjual dengan harga jauh di bawah harga pasar, Anda menjadi preseden. Ini memberi tahu pasar bahwa unit-unit bangunan tersebut bernilai lebih rendah. Ini tidak hanya merugikan Anda; itu merugikan setiap pemegang saham lainnya. Jika dewan melihat penjualan Anda, mereka dapat memblokir penutupannya. Mereka berhak menolak pembeli, meskipun penjual bersedia.
Mengapa mereka melakukan ini? Untuk melindungi ekuitas pemegang saham yang tersisa. Jika pasar lemah, dewan sering kali membekukan penjualan rendahan. Mereka lebih memilih unit kosong di pasar daripada menetapkan harga jual “sebanding” yang lebih rendah sehingga menurunkan nilai investasi orang lain. Ini adalah langkah defensif. Penjual mungkin terjebak dengan unit yang tidak dapat mereka pindahkan, dan pembeli mungkin diintimidasi agar membayar harga lebih tinggi atau meninggalkan unit tersebut sepenuhnya. Anggota dewan menjaga ekuitas mereka tetap aman sementara yang lain berebut.
Hati-hati dengan tawaran rendahan. Penerimaan oleh penjual bukan penerimaan oleh bangunan.
5: Stabilitas
Stabilitas keuangan adalah fondasi dari setiap penerapan koperasi. Dewan ingin tahu bahwa Anda tidak akan gagal membayar biaya pemeliharaan. Mereka melihat rasio utang terhadap pendapatan, riwayat pekerjaan, dan aset likuid Anda.
Tapi ini bukan hanya tentang uang. Ini tentang prediktabilitas. Dewan lebih memilih pembeli yang berencana untuk tinggal selama bertahun-tahun. Sirip adalah sebuah risiko. Seorang pembeli yang mungkin menyewakan
Dewan koperasi tidak hanya membeli pembeli. Mereka sedang memeriksa negara tetangganya untuk dua dekade mendatang. Ini adalah hubungan permanen, bukan sewa sementara. Dewan ingin tahu apakah Anda akan berada di sana ketika atap bocor pada tahun 2035, bukan hanya apakah Anda mampu membayar tagihan pemeliharaan bulan ini. Alat utama mereka untuk memprediksi perilaku masa depan Anda adalah masa lalu Anda.
Mereka mencari stabilitas.
Hal ini menciptakan rintangan bagi kandidat yang tidak konvensional. Jika Anda seorang penulis skenario dengan pendapatan yang melonjak tajam, seseorang yang sedang menjalani pernikahan keempat, atau seseorang yang berpindah-pindah pekerjaan dalam enam tahun dalam delapan tahun, Anda adalah orang yang asing. Papan menakut-nakuti pencilan. Mereka mewakili risiko.
Namun risiko dapat dikelola jika Anda mengontrol narasinya.
Sebagian besar masalah ketidakstabilan muncul di paket aplikasi Anda. Mencapai tahap wawancara adalah kemenangan besar. Artinya dewan bersedia mengatasi kekacauan yang terjadi. Mereka melihat cukup janji untuk memberi Anda tempat duduk di meja. Sekarang Anda harus menyusun ceritanya. Anda perlu menjelaskan mengapa gaji Anda melonjak antara $20.000 dan $400.000 selama dekade terakhir. Anda harus membuktikan bahwa meskipun terjadi volatilitas, pijakan keuangan Anda saat ini cukup kokoh untuk bertahan di abad berikutnya.
4: Perangkap Dokumen
Anda mungkin mengira paket aplikasi yang dipersonalisasi dan menyusahkan adalah garis akhir. Tidak. Seringkali ini hanyalah gerbang awal.
Aplikasi menyeluruh membantu Anda menghindari rintangan di kemudian hari. Jika Anda menjawab setiap pertanyaan yang mungkin ada di awal, Anda mengurangi kemungkinan terjebak di api penyucian administratif di kemudian hari. Tapi Anda harus teliti.
Misalnya, jangan hanya mencantumkan aset Anda. Lampirkan verifikasi. Foto keluarga Anda yang sedang snorkeling di dekat rumah liburan Anda di Kepulauan Cayman bukan merupakan bukti kepemilikan. Salinan resmi dari judulnya adalah. Dewan peduli dengan kenyataan hukum, bukan foto liburan Anda.
Jika Anda mencantumkan “pendapatan bisnis lainnya”, bersiaplah untuk pertanyaan terperinci. Dewan akan meminta Anda untuk menentukan pendapatan lain-lain itu. Mereka ingin mengetahui dari mana uang tersebut berasal, seberapa konsisten dana tersebut, dan apakah dapat dikenakan pajak. Jawablah pertanyaan-pertanyaan ini secara proaktif. Jangan menunggu mereka bertanya.
Namun, bahkan dengan proses yang sempurna, Anda mungkin akan menghadapi permintaan dokumen yang menyimpang selama proses tersebut. Anda mungkin kehilangan tanda tangan. Anda mungkin lupa laporan bank. Di sinilah banyak aplikasi mati.
Jika Anda membiarkan satu bola tanah melewati kaki Anda, Anda mungkin tidak akan mendapat pukulan lagi.
Kegagalan untuk menanggapi permintaan dewan dengan cepat atau benar adalah cara yang pasti untuk menghancurkan lamaran Anda. Mereka tidak memaafkan kelalaian. Mereka menafsirkannya sebagai tidak dapat diandalkan.
3: Wawancara yang Menghancurkan Anda
Setelah dokumen, Anda menghadapi elemen manusia. Wawancara.
Di sinilah Anda bertemu orang-orang yang memegang nasib Anda di tangan mereka. Ini bukan wawancara kerja. Anda tidak mencoba membuktikan bahwa Anda adalah kandidat terbaik untuk suatu peran. Anda mencoba membuktikan bahwa Anda akan menjadi tetangga yang baik.
Pertanyaannya akan terasa pribadi. Mereka akan menggali gaya hidup Anda, tamu Anda, kebiasaan Anda. Mengapa Anda bekerja pada jam-jam yang ganjil? Siapa yang menginap di tempatmu? Apakah Anda mempunyai hewan peliharaan, dan jika demikian, siapa yang mengajak mereka berjalan-jalan?
Mereka mencari bendera merah. Bukan hanya masalah finansial, tapi juga perilaku. Apakah kamu berisik? Apakah Anda sadar hukum? Apakah Anda mengikuti aturan?
Jawaban Anda harus konsisten dengan dokumen Anda. Kontras
Anda berhasil mencapai garis finis. Wawancara dewan adalah hambatan terakhir Anda, dan sering kali paling menakutkan, dalam proses pembelian koperasi. Ini bukan sekadar formalitas. Ini adalah pemeriksaan kesesuaian budaya.
Bantulah diri Anda sendiri. Datang tepat waktu. Ini terasa seperti hal yang mudah, tetapi orang-orang lupa. Berpakaianlah secara konservatif. Jangan bertengkar dengan rekan pelamar Anda. Bersikaplah terus terang. Namun di luar etiket dasar, ada strategi yang lebih dalam. Anda perlu mencerminkan suasana spesifik bangunan tersebut.
Apakah ini wilayah artis yang aturannya longgar? Atau justru benteng uang lama dengan standar yang kaku? Anda harus tahu perbedaannya. Kerjakan pekerjaan rumahmu. Lebih baik lagi, minta broker Anda melakukan pekerjaan berat di sini. Mereka mengetahui psikologi dewan.
Menguraikan Dinamika Wawancara
Pertanyaannya akan terasa invasif. Mereka akan. Dewan berhak menyelidiki kehidupan Anda. Mereka mencari bendera merah.
Berikut cara menavigasi ruangan tanpa didiskualifikasi:
- Ajukan pertanyaan minimal. Anda adalah kandidatnya, bukan pewawancara. Menanyakan tentang kebijakan menyewakan kembali adalah kecerobohan besar. Ini menandakan Anda berencana menjalankan operasi persewaan jangka pendek. Menanyakan apakah pit bull seberat 150 pon diperbolehkan menunjukkan Anda memilikinya. Jangan sukarela melakukan hal ini.
- Perhatikan nama Anda yang tercoreng. Kecuali Anda tahu pemegang saham saat ini dipuja secara universal, jangan sebutkan hubungan Anda dengan mereka. Ini bisa menjadi bumerang jika orang tersebut kontroversial.
- Harap tidak ada privasi. Mereka akan bertanya tentang pekerjaan Anda, hutang Anda, pengunjung Anda. Jangan tersinggung. Ini adalah prosedur standar. Mereka melindungi integritas keuangan dan sosial masyarakat.
Menilai Kompatibilitas Gaya Hidup
Seperti apa kehidupan sehari-hari Anda?
Apakah Anda seorang drummer? Apakah Anda mengadakan pesta yang bising? Apakah Anda mengharapkan pintu putar dari teman-teman selancar sofa? Detail ini penting. Dewan bertanya: Apakah Anda akan menaikkan atau menurunkan nilai properti melalui perilaku Anda?
Bicaralah dengan broker Anda tentang “rasa” bangunan tersebut. Kemudian, sesuaikan narasi Anda. Soroti poin gaya hidup yang selaras dengan budaya bangunan. Meremehkan hal-hal yang berbenturan.
Jika gaya hidup Anda pada dasarnya tidak sesuai dengan tetangga masa depan Anda, tanyakan pada diri Anda mengapa Anda menekuni bangunan ini. Ini adalah ketidakcocokan yang menunggu untuk terjadi.
Pemeriksaan Jejak Digital
Dewan tidak hanya melihat laporan bank Anda. Mereka melihat media sosial Anda.
Facebook, Instagram, Twitter. Mereka akan mencarimu.
Mereka mencari bukti dari masalah gaya hidup yang disebutkan di atas. Foto pesta liar. Keluhan tentang tetangga. Kata-kata kasar politik yang mungkin mengasingkan pemegang saham.
Bersihkan profil Anda sebelum wawancara. Atau, setidaknya, setel ke pribadi. Jika mereka dapat melihat kehidupan Anda, mereka akan menilai masa sewa Anda di masa depan.
Dewan tidak berusaha bersikap jahat. Mereka berusaha memastikan stabilitas. Perlakukan wawancara sebagai percakapan tentang nilai-nilai bersama, bukan interogasi.
Langkah Praktis Menuju Sukses
- Tinjau permohonan Anda. Pastikan setiap nomor di laporan pajak Anda sesuai dengan yang Anda nyatakan di ruangan. Inkonsistensi berakibat fatal.
- Persiapkan rekan pelamar Anda. Jika Anda memiliki pasangan atau anggota keluarga, latih narasinya bersama. Siapa yang menjawab apa? Siapa yang diam saja
Pengusaha biasa menyaring kandidat berdasarkan foto kampus yang mabuk dari sepuluh tahun yang lalu. Era tersebut sudah memudar, namun pertaruhannya belum berubah. Wawancara co-op berbeda dari wawancara korporat standar. Itu bersifat pribadi. Tidak ada yang terlarang. Masa lalumu adalah permainan yang adil.
Jika Anda mengira kehadiran online Anda bersifat pribadi, Anda salah. Pengusaha akan mencari Anda di Google. Ini adalah bagian standar dari proses pemeriksaan. Jika hasilnya menunjukkan perilaku yang tidak sesuai dengan citra profesional yang ingin Anda proyeksikan, Anda akan ditolak. Jangan menunggu sampai mereka menemukan gambar-gambar yang memberatkan. Temukan mereka terlebih dahulu.
Bersihkan Jejak Digital Anda
Sebelum Anda mengirimkan satu aplikasi pun, audit kehidupan digital Anda. Jika profil Anda menggambarkan Anda secara negatif, perbaikilah. Hapus foto yang membuat Anda terlihat tidak bertanggung jawab. Beri tag ulang pada gambar untuk menghapus konteks yang tidak sesuai dengan Anda. Batalkan profil media sosial yang tidak lagi Anda gunakan. Perbarui yang Anda simpan. Pastikan persona online Anda saat ini mencerminkan kandidat yang ingin Anda pekerjakan.
Dilema Ponsel Cerdas
Anda tahu aturannya. Apa yang terjadi di Vegas tetap di Vegas. Namun aturan itu hilang ketika ponsel pintar ada di mana-mana. Satu foto dapat menghancurkan karier sebelum dimulai. Pertahanan terbaik adalah pencegahan. Jika Anda berada di pesta di mana segala sesuatunya menjadi tidak terkendali, sitalah telepon genggam Anda. Atau jangan pergi ke pesta. Tapi jujur saja. Kebanyakan orang tidak akan memilih jalur aman. Mereka akan memilih rute yang menyenangkan. Dan mereka akan menyesalinya di kemudian hari.
Catatan Permanen
Jejak digital Anda bersifat permanen. Ini mengikuti Anda. Saat Anda melamar koperasi, pemberi kerja tidak hanya melihat resume Anda. Mereka melihat siapa Anda. Jika perilaku online Anda bertentangan dengan ambisi profesional Anda, Anda akan gagal dalam wawancara. Ini bukan tentang sensor. Ini tentang manajemen reputasi.
Periksa profil Anda. Hapus apa pun yang dapat digunakan untuk melawan Anda. Perbarui biografi Anda. Pastikan koneksi Anda sesuai. Ini bukan pilihan. Ini adalah persyaratan untuk sukses di pasar kerja modern.
Untuk informasi lebih lanjut tentang koperasi, lihat tautan yang disediakan.
