Ви стоїте на своїй кухні. Шафи кольору авокадо. Підлога покрита килимовим покриттям від стіни до стіни, яке пахне пліснявою та жалем. Або, можливо, вам просто потрібен тихий куточок для роботи з дому, тому що барабанна установка вашого чоловіка захопила вітальню.
У будь-якому випадку, ви хочете змін.
Планування ремонту – це захоплюючий процес. Ви можете мріяти про відкриті планування та індивідуальні меблі. Але потім розпочинається справжня робота. Ви маєте справу з субпідрядниками, архітекторами, шумом та пилом. Невелика будівельна помилка може перетворити ваш проект мрії на жах швидше, ніж ви встигнете сказати «квадратні метри».
Деякі помилки знаходяться поза вашим контролем. А інші? Ви можете їх запобігти. Ключ до успіху – у ретельній підготовці. Вам необхідно перевірити ваших архітекторів, забезпечити фінансування та вивчити кожен елемент оздоблення до того, як буде забитий перший цвях. Інформованість — ваш найкращий захист від стресу і даремно витрачених грошей.
Ось перші три помилки у будівництві, яких слід уникати, щоб заощадити час, гроші та нерви.
Зміст
Нечітке розуміння вашого бюджету
Якщо у вас немає під рукою величезної суми готівки, вам, швидше за все, буде потрібно фінансування. Має сенс точно знати, скільки ви можете зайняти, перш ніж сідати за стіл із архітектором або підрядником.
Чому це важливо? Якщо ви не маєте чіткого бюджету, ви ризикуєте багаторазово платити за перероблені плани. Ви можете закохатися в дизайн, який коштує вдвічі дорожче за те, що ви можете собі дозволити. Упорядкування фінансових справ заздалегідь економить сотні, а то й тисячі доларів, утримуючи проект у рамках реальності.
Отримати кредит зараз складніше, ніж до луснення житлового міхура, але варіанти існують. Банки зазвичай пропонують три основні види кредитів на ремонт:
- Рефінансування: Ви використовуєте різницю у капіталі (еквіті) поточної вартості вашого будинку для фінансування ремонту.
- Кредитна лінія під заставу нерухомості (HELOC): Це діє як другий кредит під поточну вартість вашого будинку.
- Кредит 203(k): Спеціалізований варіант, що дозволяє позичати кошти під майбутню вартість будинку після ремонту.
«На відміну від традиційних кредитів, 203(k) дозволяє позичати кошти під відсоток від того, скільки коштуватиме ваш будинок після ремонту, а не від його поточної вартості».
Вам не потрібно завершувати всі деталі кредиту перед розмовою з підрядниками, але розмова з банком спочатку задає реалістичні очікування. Це запобігає плануванню проекту, який ви просто не можете собі дозволити.
Вибір першої отриманої пропозиції
Чи відчуваєте дискомфорт при запиті кількох котирувань? Перестаньте. Підрядники чекають на це. Вони звикли до homeowners (власників житла), які перебувають на етапі дослідження.
Будьте відкриті щодо того, на якому етапі процесу ви перебуваєте. Деякі підрядники на конкурентних ринках, наприклад, у сфері покрівельних робіт навіть зрівняють ціну, якщо ви покажете їм нижчу ставку.
Візьміть мій досвід. Нам із партнером потрібен був новий дах. Наш генеральний підрядник від попереднього великого ремонту порекомендував покрівельника. Котирування надійшло. Ми майже готові були підписати контракт.
Потім ми вирішили попросити ще кілька пропозицій. Просто задля інтересу.
Перше котирування було більш ніж удвічі вище за інших.
Ми вибрали підрядника із середньою ціною. Робота була чудовою. Перший підрядник, мабуть, теж справився б добре. Але ми заплатили б набагато більше середньої ринкової ціни.
При зборі пропозицій дивіться межі цінника. Враховуйте:
- Репутацію компанії.
- Скільки років вона працює на ринку.
- Гарантію, яку вони пропонують на свою роботу.
Використовуйте такі ресурси, як Angie’s List та Yelp, щоб дізнатися, що кажуть місцеві жителі. Дешева пропозиція від ненадійного фахівця може коштувати набагато дорожче у вигляді наступних ремонтів.
Вибір неправильного підрядника
Тут проекти часто сходять із рейок. Ви маєте бюджет. У вас є котирування. Тепер вам потрібно вибрати людину, яка фактично втілить ваше бачення у життя.
Вибір неправильного підрядника – це не лише питання грошей. Це питання часу. Це питання повернення додому щодня до пилу, шуму та незакінчених бардаків. Це питання довіри.
Вам потрібний хтось, хто спілкується. Вам потрібний хтось, хто з’являється, коли обіцяє. Вам потрібен хтось, хто поважає вашу оселю.
Як знайти таку людину? Це потребує більше, ніж візитки. Це потребує рекомендацій. Це вимагає перевірки ліцензій. Це потребує перегляду минулих робіт.
Якщо підрядник розпливчатим щодо своїх термінів, це червоний прапор. Якщо він відмовляється фіксувати деталі письмово, йдіть. Ви наймаєте не просто робочу силу; ви запрошуєте когось у свій особистий простір на тижні чи місяці.
Неправильний вибір перетворює ремонт на заручництво. Правильний вибір перетворює його на партнерство.
Не поспішайте з цим кроком. Найдешевший варіант рідко буває найкращим. І найдорожчий варіант не завжди є найвищим за якістю. Шукайте баланс. Шукайте підтверджений досвід.
Тому що, як тільки забитий перший цвях, ви не зможете легко повернути все назад.
Чому наявність страховки та гарантійних зобов’язань є обов’язковою
Відмова від перевірки наявності у підрядника страховки та гарантійних зобов’язань – це азартна гра, програти в яку ви не можете собі дозволити. Якщо на будівельному майданчику щось піде не так чи підрядник просто зникне, всі наслідки ляжуть на ваші плечі. Залежно від місцевих нормативних вимог та обсягу робіт, вам також може знадобитися переконатися, що фахівець має належну ліцензію.
Уявіть це так: страховка захищає вас під час хаосу будівельних робіт. Гарантійні зобов’язання захищають вас після припинення ударів молотка.
Страхування покриває безпосередні ризики відповідальності. Якщо робітник отримає травму на вашій території, його медичне страхування або страхування цивільної відповідальності підрядника сплатять медичні рахунки. Без цього ви можете стати відповідачем у суді за позовом про відшкодування збитків. Якщо робочий упустить інструмент і розіб’є вашу нову паркетну підлогу, його страховка сплатить заміну. Якщо страховки немає? Це доведеться сплатити з вашої кишені.
Гарантійні зобов’язання (бондинг) — щось інше. Це фінансова гарантія того, що роботу буде виконано відповідно до домовленостей. Якщо підрядник не заплатить субпідрядникам або постачальникам, до справи вступає бонд, який покриває ці витрати. Якщо він зникне після отримання авансу, агентство з бондів проведе розслідування та відшкодує вам вартість незавершених робіт.
Хороший підрядник також буде готовий працювати з вами, щоб укластися у ваш бюджет, спільно розглядаючи кошторис, щоб визначити, де можна скоротити витрати.
Вмілий самостійний ремонт проти небезпечного перевищення повноважень
Ви можете зберегти гроші, виконуючи невеликі завдання самостійно. Моя сім’я робить це багато років. Ми самі купуємо освітлювальні прилади. Ми купуємо меблі для ванних кімнат безпосередньо. Ми встановлюємо дверні ручки. Ми вішаємо стельові вентилятори. Це низьковитратні заходи із високою економією.
Але є межа.
2011 року ми з чоловіком робили ремонт у нашому будинку. Ми встановили всі дверні ручки. Це зайняло годину. Ми заощадили кілька сотень доларів на оплаті праці. Проста перемога.
Ми вирішили самостійно пофарбувати інтер’єр нашого нового прибудованого приміщення. То була помилка.
Ми подивилися на інші кімнати, які ми фарбували раніше. Беремо валики. Використовуємо захисні плівки. Фарбуємо стіни. Готово. Ми забули про деталі. Нове прибудоване приміщення — це не просто чотири стіни. Це вікна. Це плінтуси. Це двері. Це стеля.
Через рік ми все ще не пофарбували лиштви та плінтуси. Стелі були надто високими для наших сходів. У результаті нам довелося найняти майстра тільки для фарбування стель, так як ми не могли безпечно або поступово дістатися до кутів.
Самостійна робота – це добре. Просто чітко розумійте, що саме до неї входить, перш ніж ударити першим молотком. Не закінчуйте тим, що дивіться на незабарвлене дерево і лаєте себе.
Прихована вартість відмови від отримання дозволів
Це підводить нас до найдорожчої помилки. Забудькуватість з дозволами.
Коли ви отримуєте дозвіл, ви сплачуєте комісію за контроль. Інспектори перевіряють ваші електромонтажні, сантехнічні та конструктивні роботи. Вони забезпечують відповідність нормативним вимогам. Це захищає цінність вашого будинку та вашу безпеку.
Пропустіть отримання дозволу, і ви заощадите гроші на початку. Але ви ризикуєте отримати величезний штраф, якщо інспектор помітить порушення пізніше. Ви ризикуєте провалити перевірку будинку при спробі продати його. Ви ризикуєте анулювати свою страховку майна, якщо незатверджені роботи призведуть до пожежі чи затоплення.
Перед початком масштабних робіт завжди уточнюйте вимоги в місцевому відділі будівництва.
Отримання дозволів — це не обговорюється
Пропустіть етап оформлення документів, і місто чи округ винесе припис про зупинення робіт. Це зупинить темп проекту та спричинить додаткові витрати. Отримуйте дозволи заздалегідь. Вони коштують грошей і потребують часу, але ігнорування цієї вимоги загрожує штрафами чи повною зупинкою робіт. Що ще важливіше, якщо щось піде не так з роботами, виконаними без дозволів, ваша страховка домовласника не зашкодить.
Обговоріть це питання зі своїм підрядником. Деякі їх займаються оформленням дозволів. Рекомендовано вибрати цей варіант. Взаємодія з місцевими органами влади – головний біль. Підрядники мають свої контакти. Вони постійно одержують дозволи. Для них це швидше.
Якщо ваш підрядник не одержує дозволу, відповідальність лягає на вас. Зробіть це якнайшвидше. Вперше ви неминуче припуститеся помилок в оформленні документів. Зазвичай існує період очікування між поданням заявки та видачею дозволу. Після отримання дозволів перевірте, чи потрібне їхнє публічне розміщення. У більшості міст плани мають бути на об’єкті для інспекторів. Тримайте їх у видимому місці.
Висловлюйте свої побоювання
Ви можете почуватися настирливою людиною. Не бійтеся ставити запитання. Хороший підрядник ставиться до них серйозно. Так ви можете вчасно виявити дорогу помилку.
Уявіть собі ремонт кухні. Приїжджають нові стільниці. Колір неправильний. Якщо це помітити при доставці, їх заміна займе трохи часу і буде недорогою. А якщо вони вже встановлені? Вам доведеться платити за працю з їхнього демонтажу. Потім чекати на нові. Це коштуватиме набагато дорожче.
Регулярно перевіряйте перебіг робіт. Якщо ви не мешкаєте в будинку, заходьте щодня або раз на кілька днів. Дивіться, як ідуть справи. Чи не можете контролювати роботу? Виділіть небагато коштів із резервного бюджету. Найміть дизайнера інтер’єрів. Він виступатиме вашим представником на об’єкті. Він виявить потенційні проблеми, перш ніж вони стануть справжніми проблемами.
Пізанська вежа
Якби Донна Берта Бернардо ставила настирливі питання в 1172 році, нахилялася б вежа сьогодні? Вона зробила початкову пожертву. Вежа нахиляється в основному через поганий ґрунт під фундаментом. На її будівництво пішли сотні років. Остаточно добудовано її було лише у 2008 році. Інженери та архітектори поєднали зусилля, щоб зміцнити фундамент. Вони запобігли просіданню південної сторони в мул та пісок.
Вимагайте гарантованої дати завершення
Сценарій «Грошова яма» став кліше не так. Підрядники постійно зміщують дати завершення. Іноді затримка виправдана. Снігова буря паралізує місто. Сильна гроза пошкоджує виконані роботи. Стихійні лиха перебувають поза їх контролем.
Крім цих подій, немає багато вагомих причин, через які проект будівництва будинку може затягтися на тижні чи місяці.
Фінансові стимули допомагають. Підрядники, які збудували прибудову до нашого будинку, вказали у договорі чітку дату завершення. За кожен день роботи понад цю дату вони виплачували нам фіксовану суму. У найпильніші та стресові періоди будівництва ми тримали мету перед очима. Ми знали, що вони мають закінчити встановлену дату. Немає нічого кращого за фінансовий стимул, щоб ефективно просувати ремонт.
Не всі підрядники гарантують дату завершення. Знайдіть того, хто надасть таку гарантію. Це позбавить головного болю. Надійний підрядник закладає запас часу у графік у разі непередбачених обставин. Знання того, коли роботу буде абсолютно завершено, дає душевний спокій.
Нерозуміння між вами та вашим підрядником чи архітектором – це не просто роздратування. Це дорого. Проста відсутність ясності може залишити вас незадоволеною готовою кімнатою або порушити ваш бюджет. Вам може здаватися, що ви настирливі, ставите занадто багато запитань. Але вони не вміють читати думки.
Якщо план здається незрозумілим або пункт договору сформульований розмитим, негайно запитайте роз’яснення. Набагато краще витратити годину на уточнення деталей зараз, ніж тиждень на виправлення помилок пізніше. Не чекайте, поки бульдозери почнуть роботу, щоб вказати на непорозуміння. Як тільки почалися земляні роботи, зміни обходяться вдвічі дорожчими за часом та матеріалами.
Пастка з кольором фарби
Ви не можете перебувати на об’єкті 24/7. Це серйозний факт життя під час ремонту. Вам потрібно довіряти своїй команді, але також переконайтеся, що вони довіряють вашому баченню.
Візьмемо колір фарби. Це здається дрібницею. Невеликі деталі. Але якщо підрядник не може зв’язатися з вами для підтвердження конкретного відтінку, він буде ворожити. І, швидше за все, він помилиться.
Тепер у вас є два варіанти.
- Заплатити за професійне коригування фарби.
- Жити зі стінами кольору, який змушує вас кривитися щоразу, коли ви входите до кімнати.
Жоден із варіантів не є ідеальним. Коли ви витрачаєте тисячі на ремонт, кінцевий результат повинен відповідати вашому уявному образу. Чи не приблизно. Точно.
Електронна пошта проти телефонного дзвінка
Те, як ви спілкуєтеся, так само важливо, як і те, що ви кажете.
Якщо ви постійно перевіряєте електронну пошту, використовуйте її. Це тримає основний робочий простір у чистоті. Це дозволяє підрядникам ставити запитання, не перериваючи вашого робочого дня. Але реальна сила електронної пошти полягає у паперовому сліді.
“Переконайтеся, що ваш підрядник також має ваш мобільний або робочий номер, щоб він міг швидко зв’язатися з вами для своєчасних питань.”
Використовуйте електронну пошту для деталей. Використовуйте мобільний телефон для надзвичайних ситуацій.
Коли виникає питання, що впливає на графік чи структурну цілісність будівництва, текстове повідомлення чи дзвінок швидше. Швидка комунікація підтримує рух проекту. Якщо ви відповідаєте на критичне запитання протягом двох днів, бригада простоює. Цей час простою коштує грошей. Це також затримує дату переїзду.
Підготовка до пилу
Якщо ви плануєте жити у своєму будинку, поки розгойдується молоток, комунікація стає інструментом виживання.
Вам потрібно знати, коли почнуться галасливі та запорошені етапи. Йдеться не про кінцевий результат. Йдеться про повсякденне життя.
Знання того, що шліфування гіпсокартону заплановано на вівторок, дозволяє вам:
- Накрити книги та електроніку.
- Перемістити кавовий столик із зони ураження.
- Запланувати роботу з бібліотеки чи кафе цього дня.
Сюрпризи у вигляді запорошених штормів викликають стрес. Заплановані перебої піддаються контролю. Повідомте свого підрядника свій графік. Дайте їм знати, коли вам потрібна тиша для відеодзвінка. Вони скоригують план. Ви не повинні чекати на менше.
Не чекати несподіваного
«Більшість підрядників закладають 10-відсотковий резерв на непередбачені проблеми у свій кошторис, і вам потрібно переконатися, що у вас є готівка чи достатнє фінансування для покриття вартості проекту плюс ця резервна сума».
Ви вважаєте, що готові. Ви маєте мудборд (дошка настрою). Ви обрали сантехніку та фурнітуру. А потім зносять гіпсокартон.
Несподівано ви дивитеся на гниль. Або на термітів. Або на такий поганий ґрунт, що він поглинає лопату.
Ремонт рідко буває лінійним процесом. У старих будинках будівельні норми часто були радше рекомендацією, ніж правилом. Ви не знаєте, що ховається за штукатуркою. Чи проводили попередні власники електрику за допомогою волосіні та сподівалися на краще? У нових спорудах часто заощаджують на якості. Ви можете розкрити стіну для ремонту кухні та виявити структурні проблеми, які зупинять весь проект.
Правило 10 відсотків для непередбачених витрат
Підготовка – це єдине, що стоїть між готовою ванною кімнатою та виритою наполовину ямою без жодної копійки грошей.
Підрядники зазвичай додають 10-відсотковий резерв на непередбачені витрати до свого кошторису. Це не спосіб збільшити прибуток. Це страхування. Якщо ремонт пройде ідеально, ви отримаєте гроші назад. Якщо чорнова підлога провалиться, ви використовуєте ці засоби.
Ви повинні уточнити це питання заздалегідь. Чи включає ваш підрядник цей резерв? Якщо ні, ви маєте додати його самостійно.
Розрахуйте загальну вартість проекту.
Додати 10 відсотків.
Переконайтеся, що ваш фінансування покриває цю суму.
Якщо ви платите готівкою, переконайтеся, що гроші є у банку. Якщо ви використовуєте кредит, отримаєте попереднє схвалення на цю збільшену суму до того, як підпишете щось. Зупинка через брак грошей у середині проекту — найшвидший спосіб втратити підрядника та залишити свій будинок у вигляді вічного будівельного майданчика.
Розрахунок повернення інвестицій
Перш ніж купити перший цвях, вивчіть ринок.
Додавання житлової площі – це добре. Додавання ванної кімнати – це добре. Але чи це окупиться у вашому конкретному поштовому індексі?
Знайдіть надійного ріелтора. Попросіть його надати компи (comps). Порівнянні об’єкти – це будинки у вашому районі зі схожими характеристиками – кількістю спалень, ванних кімнат і площею, які нещодавно були продані.
Ріелтор має доступ до баз даних, яких у вас немає. Він може точно сказати, за скільки продаються будинки з двома спальнями та однією ванною та застарілою кухнею у вашому районі. Потім він покаже, за скільки продаються аналогічні будинки з відремонтованою кухнею.
Різниця між цими двома цифрами — це ваше потенційне повернення.
Якщо дані показують, що будинки з килимовим покриттям від стіни до стіни продаються за тією самою ціною, що й будинки з дерев’яними підлогами, запитайте себе чому. Чи готові ви витратити 8000 доларів на підлогу, якщо ринок винагороджує вас лише 2000 доларів збільшення вартості?
Це особистий вибір. Зробіть свій будинок красивим для себе, якщо це ваша ціль. Але не робіть цього наосліп. Ви повинні знати, чи вкладаєте ви гроші у збиток чи нарощуєте капітал.
Вибір матеріалів, які окупляться
Вартість перепродажу залежить не тільки від кімнат. Вона залежить від матеріалів.
Заміна килима на дерев’яну підлогу зазвичай підвищує вартість. Але яка саме дерев’яна підлога? Дуб? Клен? Екзотичні імпортні породи?
Дотримуйтесь того, що очікує neighborhood (околиці). Якщо в кожному будинку на вулиці бежевий ламінат, встановлення бразильської вишні може виглядати чудово для вас, але вона може не збільшити ціну продажу. Вона може просто утруднити продаж будинку, тому що наступний покупець ненавидить цей колір.
Безпека також має значення. Якщо ви маєте справу зі старими будинками, перевірте наявність свинцевої фарби або азбесту перед початком шліфування або демонтажу. Це приховані витрати, які можуть миттєво вичерпати ваш 10% резерв.
Тепер ви менеджер проекту. Ви контролюєте бюджет. Ви ухвалюєте рішення.
Підрядники можуть виконати роботу, але не можуть передбачити сюрпризи. Це ваша турбота.
Зберігайте резервний фонд незайманим. Слідкуйте за порівнянними об’єктами. Вибирайте матеріали розумно.
І коли стіна руйнується і ви бачите те, чого не очікували, не панікуйте. Просто перевірте свій резерв. Потім вирішіть, чи ви хочете виправити це або відмовитися від проекту.
Право вибору для вас. Буквально.
